대구지방법원 2026타경100323. 대구광역시 북구 산격동 1148-8에 있는 토지와 주택으로, 감정평가서상 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 안수진이고, 2020.10.08. 북성새마을금고가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 서영익 근저당 50,000,000원, 조미정 가압류 85,000,000원, 2026.02.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 현재 산정된 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인 조사표에는 확인된 임차인이 없더라도 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 점유자나 대항력 여부를 임의로 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있어 현장 상태와 매각대상 범위 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100323 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1148-8 · 대구광역시 북구 산격로서9길 26-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 123.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,607,160원 / 133,425,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 67,325,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.10.08. 설정된 북성새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 2025.07.07. 서영익 근저당권 50,000,000원, 2025.07.09. 조미정 가압류 85,000,000원, 2026.02.04. 북성새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 190,607,160원, 현재 최저매각가는 133,425,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 회차입니다. 다만 동일 지역·유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,425,000원 | 76,242,950원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,397,500원 | 115,683,655원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,378,249원 | 143,198,559원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자들의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권 관련 배당이 충족되는 것으로 산정되지만, 3회 유찰 시 가정에서는 신청채권자 배당도 63,801,441원으로 청구액 67,325,770원에 못 미치는 시나리오입니다. 다만 이 채권 미배당은 매수인이 자동 승계하는 금액이 아니며, 각 회차의 산정 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,667,950원 |
| 1. 근저당 · 북성새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서영익 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 조미정 | 85,000,000원 | 8,757,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,425,000원 가정에서 총 채권액 207,000,000원 중 130,757,050원이 배당되고, 미배당은 76,242,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 북구 산격동 소재이며, 부근은 단독주택·다가구주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입은 다소 곤란하고, 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌·치장벽돌·페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 창호이며 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 공급설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 123.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 706,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 지적재조사지구 예정지구가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·대항력 가능성을 현황조사 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현장에서 건물 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 차량 접근. 감정평가상 일반차량 출입이 다소 곤란하므로 실제 진입 동선과 주차·차량 접근 여건을 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장과 가격 확인은 남는다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.08. 북성새마을금고 근저당을 기준으로 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 임대관계가 미상이고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 있으며, 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 133,425,000원의 시장가격상 우열은 판단하기 어렵습니다. 권리의 뼈대는 정리돼 있지만, 점유·제시외 건물·실제 가격 적정성 확인이 입찰 전 핵심인 물건입니다.
