대구지방법원 2026타경100323. 대구 북구 산격동 1148-8의 토지와 2층 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 93,398,000원으로 감정가 190,607,160원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조의 기준점은 2020년 10월 8일 설정된 북성새마을금고 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서영익 근저당권 50,000,000원, 조미정 가압류 85,000,000원, 북성새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 가격을 전제로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1148-8 · 대구광역시 북구 산격로서9길 26-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 123.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안수진 |
| 감정가 / 최저가 | 190,607,160원 / 93,398,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성새마을금고 / 67,325,770원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.10.08 북성새마을금고 근저당권입니다. 이후의 서영익 근저당권, 조미정 가압류, 이번 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022년에 설정됐던 서영익 근저당권 50,000,000원은 2024.01.25 해지로 이미 말소됐고, 2025.07.07 같은 금액의 근저당권이 다시 설정된 상태입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 93,398,000원으로 감정가 190,607,160원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 확정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 집합건물이 아니라 토지와 2층 주택을 함께 보는 유형이고, 제시외 건물까지 포함돼 개별성이 큽니다.
추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 65,378,599원, 4회 유찰 45,765,019원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 배당표상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,081,164원 |
| 1. 근저당 · 북성새마을금고 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서영익 | 50,000,000원 | 19,316,836원 |
| 3. 가압류 · 조미정 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 207,000,000원 중 예상 배당액은 91,316,836원, 미배당은 115,683,164원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 주변환경. 대구광역시 북구 산격동 소재로, 부근은 단독주택·다가구주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 출입이 다소 곤란하고, 주간선도로와의 거리 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 123.0㎡의 대지로, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 706,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역(12층 이하)에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)이 포함됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장점유자·전입세대·사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태가 감정평가 및 매각 대상과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 현재 자료에는 최근 거래가격이 없으므로 93,398,000원이 시세보다 낮다는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 차량 접근. 일반차량 출입이 다소 곤란하다는 감정평가 내용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 토지규제. 제1종·제2종일반주거지역 저촉과 비행안전제6구역 등 토지이용 규제를 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 서영익·조미정의 미배당이 발생해도 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현황 확인’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라는 점이 가장 분명합니다. 반면 최저가는 이미 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래가 자료가 없기 때문에 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결할 근거는 부족합니다.
또한 주택과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물이 포함되며, 일반차량 출입이 다소 곤란하다는 평가가 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다는 실제 점유·제시외 건물·차량 접근성과 현지 거래가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
