대구지방법원 2026타경100435. 대구 수성구 만촌동 만촌누리움 102동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이고, 사용승인일은 2014.06.16입니다. 현재 소유자는 박지해이며 2015.06.08 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 대구은행 근저당 149,500,000원이 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 대구은행의 추가 근저당 120,000,000원, 대구광역시수성구 압류, 삼성카드·서대구농업협동조합·디비손해보험의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 0원입니다. 다만 등기상 권리의 단순함과 별개로, 매각조건에는 일괄매각·목록2 지분매각이 기재돼 있어 토지 지분의 범위와 이용관계를 반드시 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100435 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1091-1 만촌누리움 102동 1층102호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 지상4층 건물 중 1층 102호 |
| 구조 / 승인일 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2014.06.16 사용승인 |
| 소유자 | 박지해 · 2015.06.08 소유권이전 (2015.04.21 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 210,103,000원 / 147,072,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 235,840,294원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.06.27 영천새마을금고 근저당 175,500,000원은 2015.06.08 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 을구 3번 대구은행 근저당 149,500,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 210,103,000원이고 현재 최저매각가는 147,072,000원으로, 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이 물건에 대해서는 비교 가능한 실제 거래가격을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
만촌누리움 102동은 8세대 규모이고 사용승인일은 2014.06.16입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회로 잡혀 있습니다. 현재 물건 역시 1회 유찰 상태지만, 이 수치만으로 적정 낙찰가나 실제 환금가격을 정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,859,008원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 149,500,000원 | 144,212,992원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,967,193원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 서대구농업협동조합 | 26,555,052원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 디비손해보험주식회사 | 489,934,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 795,956,350원 중 예상배당은 144,212,992원, 미배당은 651,743,358원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지 지분 — 이 사건의 핵심 구조 리스크
매각물건명세서에는 일괄매각, 목록2 지분매각이라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 토지는 공유지분 중 박지해 지분을 평가한 것으로, 평가대상 지분의 위치와 경계 확인이 곤란해 전체면적을 기준으로 평균단가를 적용했다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성고등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 북측의 도시철도2호선 및 간선도로와의 거리와 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3.5~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 동측 하향 경사지대에 자체 지면을 대체로 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 공동주택 부지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 만촌누리움 102동은 8세대 규모입니다. 실제 매수수요와 환금성은 주변 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.06.08 을구 3번 주식회사대구은행 근저당 149,500,000원이 기준입니다.
- 토지 지분 원본 대조. 일괄매각되는 목록2의 지분 범위, 공유관계, 대지 이용관계를 등기와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 거주자와 점유권원을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 147,072,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 거래사례와 매물가격을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 102,950,400원, 3회 유찰 시 72,065,280원으로 제시돼 있으나, 각 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
- 압류 확인. 대구광역시수성구 압류가 등기돼 있으므로 배당 전 관련 세액과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 구조는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2015.06.08 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
현재 최저가는 147,072,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실제 거래가격과 직접 비교해 가격 우위를 확인할 근거가 없고, 무엇보다 일괄매각되는 토지 공유지분의 위치·경계 확인이 곤란하다는 감정평가 내용이 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 안전, 가격과 토지 지분은 보수적으로 확인”입니다.
