대구지방법원 2026타경100435. 대구광역시 수성구 만촌동에 위치한 만촌누리움 제102동 제1층 제102호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 지상 4층 건물의 1층 단위세대입니다. 사용승인일은 2014.06.16입니다.
소유자는 박지해이며, 2015.06.08 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의로 채권최고액 149,500,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 같은 은행의 추가 근저당권, 대구광역시수성구의 압류, 삼성카드·서대구농업협동조합·디비손해보험의 가압류가 차례로 등기되었습니다. 이들 권리는 등기상 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 점유·토지 지분 관련 위험이 없다는 사실은 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100435 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1091-1 만촌누리움 102동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 달구벌대로522길 185-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) + 토지 지분 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 중 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2014.06.16 |
| 소유자 | 박지해 (단독소유) |
| 감정가 | 210,103,000원 |
| 최저매각가 | 102,950,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사 대구은행) |
| 청구금액 | 235,840,294원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 별도 확인
권리관계의 기준점은 2015.06.08 설정된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 149,500,000원이며, 이후 설정된 추가 근저당권 120,000,000원도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2023.12.15 대구광역시수성구의 압류가 등기되었으며, 이후 삼성카드 주식회사, 서대구농업협동조합, 디비손해보험주식회사의 가압류가 이어졌습니다. 2026.02.24에는 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
이번 경매의 감정가는 210,103,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 102,950,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다.
다만 이 비율은 어디까지나 감정평가액과 최저매각가의 관계입니다. 주변에서 실제 거래되는 가격과 비교해 49% 수준이라는 의미는 아닙니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 210,103,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 102,950,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 72,065,000원 | 감정가 34% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 50,445,500원 | 감정가 24% 시나리오 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 미확인 | 매매가격 비교 필요 |
만촌누리움(102동)은 확인된 규모가 8세대인 소규모 공동주택입니다. 거래 비교 대상으로 표시된 면적은 64.485㎡이나, 해당 면적이 경매 목적물과 일치하는지는 확인되지 않았습니다. 따라서 동일 면적·동일 권리조건의 거래가격이라고 가정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,241,300원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 대구은행 | 149,500,000원 | 100,708,700원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 대구은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 9,967,193원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서대구농업협동조합 | 26,555,052원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 디비손해보험 | 489,934,105원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 795,956,350원 | 100,708,700원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 695,247,650원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 제공된 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 합니다. 대구광역시수성구의 압류에 관련된 조세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액과 우선순위는 배당요구 및 채권확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 매각가를 가정하면 집행비용 2,241,300원을 공제한 100,708,700원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 같은 은행의 후순위 근저당권 및 가압류 채권자에게는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 계산됩니다.
채권자 전체 청구금액은 795,956,350원, 예상배당은 100,708,700원, 미배당액은 695,247,650원입니다. 이는 채권자 측 미회수금액으로, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 한 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 실제 임차인이나 별도 인수권리가 발견된다면 매수인의 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 소재 오성고등학교 남측 인근입니다. 주변은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측의 도시철도 2호선과 간선도로 접근성 및 대중교통 여건을 종합할 때 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2014.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·개별난방·도시가스 공급설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접도. 본건 동측으로 폭 약 3.5~4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 동측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다. 토지 면적은 534.0㎡로 기재되어 있으나, 이를 경매 대상의 단독 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이것만으로 토지 지분의 이용상 제약이 없다는 결론을 내릴 수는 없습니다.
- 환금성. 확인된 세대 규모는 8세대입니다. 동일 조건 실거래가격과 실제 거래량을 확인하지 못한 상태이므로, 향후 매도 소요기간이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 대상 확인. 건물과 목록2 토지 지분이 함께 매각되는 범위를 원본 매각목록에서 확인하세요. 지분의 크기와 실제 취득하는 권리 범위가 핵심입니다.
- 토지 공유관계. 토지 지분의 위치·경계가 특정되지 않는다는 감정평가 내용을 고려하여 공유자, 이용관계 및 처분 가능성을 확인하세요.
- 점유 및 임대차 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하여 대항력 있는 임차인의 인수 위험을 별도로 판정해야 합니다.
- 조세 관련 확인. 대구광역시수성구의 압류가 등기되어 있습니다. 실제 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당순위를 확인하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 시세와의 비교는 성립하지 않았습니다. 유사한 다세대주택 및 토지 지분 조건을 반영한 거래사례를 확보해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 72,065,000원, 4회 유찰 시 50,445,500원으로 제시됩니다. 가격 하락이 권리 위험을 해소하는 것은 아니므로, 가격과 인수 위험을 분리해서 검토하세요.
- 관리비·현장상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 내부 상태, 설비 유지 상태 및 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 신청채권 및 배당내역. 아이엠뱅크의 청구금액은 235,840,294원입니다. 대구은행 명의의 근저당권과 변경된 상호의 관계, 실제 채권잔액 및 배당순위를 원본 서류와 대조하세요.
- 입찰기일 확인. 매각기일은 2026.10.14로 기재되어 있습니다. 기일 변경, 매각조건 변경 및 매각물건명세서의 추가 기재 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 절반이지만, 권리 범위부터 확인해야 한다”
이 사건은 겉으로 보이는 가격 하락 폭이 큽니다. 감정가 210,103,000원에서 최저매각가 102,950,000원으로 낮아졌고, 이미 2회 유찰되었습니다.
등기부상 권리관계도 비교적 명확합니다. 2015.06.08 대구은행 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하며, 계산된 매수인 인수금액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 단순한 채권 인수 문제가 아닙니다. 목록2 토지 지분매각, 위치·경계 확인이 곤란한 공유지분, 확인되지 않은 임대관계가 함께 존재합니다. 여기에 동일 조건 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 부여하기는 어렵습니다. 먼저 토지 지분의 법적 범위와 점유관계를 확정하고, 그다음에 비교 거래가격을 확보하여 실질취득비용을 검증해야 합니다.
결론은 등기상 소멸권리 구조는 확인되지만, 취득 권리의 범위·임대관계·적정가격은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 현재의 낮은 최저매각가만으로 안전한 저가매수라고 평가할 수 없습니다.
