제주지방법원 2025타경7926. 제주시 조천읍 함덕리 ‘함덕더마루’ 가동 204호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 269,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가가 64,587,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있다는 점입니다. 김찬규의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.05.16이고, 말소기준인 김난영 근저당권은 2023.01.30 설정됐습니다. 따라서 후순위 임차권등기 자체가 매각으로 정리되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 임차보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
현재 최저가 64,587,000원을 기준으로 집행비용 1,562,566원을 먼저 제외하면 임차인에게 63,024,434원이 배당되고, 보증금 235,000,000원 중 171,975,566원이 남습니다. 즉 입찰가가 6천만원대로 보이더라도 경제적 부담은 6천만원대가 아닙니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액이 그만큼 커져, 총 취득 부담은 계속 약 235,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 제가동 제2층204호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕서2길 9-1 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 65.44㎡ |
| 소유자 | 김두완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 64,587,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 | 2021.04.30 |
| 단지 규모 | 함덕더마루 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준은 2023.01.30 김난영 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기 형식상 매각으로 소멸 대상입니다. 하지만 김찬규는 근저당 설정보다 앞선 2022.05.16 전입·점유로 대항력을 갖췄고 같은 날 확정일자도 받았습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬규 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 235,000,000원 | 2022.05.16 2022.05.16 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 | 171,975,566원 현재 회차 기준 |
김찬규의 보증금은 235,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 우선변제권이 있어 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 63,024,434원이 먼저 배당되지만, 전액 회수가 되지 않아 171,975,566원이 미배당으로 남습니다. 이 금액이 현재 회차에서 매수인이 부담할 핵심 인수액입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 32.3%가 아니라 실질취득 2.35억을 봐야 한다
함덕더마루 동일 면적 65.44㎡ 실거래는 2건입니다. 가장 최근인 2026.07 거래가 200,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 200,000,000원입니다. 2021.08 거래 265,000,000원이 포함된 전체 평균 232,500,000원은 오래된 고가 거래가 함께 섞여 있으므로, 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.44㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 65.44㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.44㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
표면상 최저가 64,587,000원은 최근 시세 200,000,000원의 32.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 승계를 빼고 본 숫자라 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 이 사건의 실질취득 부담은 사실상 235,000,000원 수준으로, 최신 거래 200,000,000원 및 최근 12개월 평균보다 17.5% 높은 수준입니다.
④ 유찰이 더돼도 실질취득은 거의 그대로다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 64,587,000원 | 171,975,566원 | 약 235,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 45,210,900원 | 191,002,896원 | 약 235,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 31,647,629원 | 204,322,028원 | 약 235,000,000원 |
낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 성격이 다릅니다. 낙찰가와 인수액의 합이 임차보증금 235,000,000원 수준에 수렴하기 때문에, 추가 유찰만으로 실질 원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 64,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,562,566원 |
| 1. 임차인 김찬규 보증금 | 235,000,000원 | 63,024,434원 |
| 2. 근저당권 · 김난영 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 대항력 임차인의 일부 보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 171,975,566원은 매수인 인수 대상입니다. 근저당권과 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 용도. 함덕더마루 아파트, 대상 전용면적 65.44㎡입니다.
- 단지 규모. 총 19세대이며 사용승인은 2021.04.30입니다.
- 토지. 대지 1,463.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·사다리형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 하수처리구역·가축사육제한구역·고도지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 294,300원/㎡입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회이며, 이 사건은 현재 4회 유찰 상태입니다.
- 실거래 표본. 동일 면적 확인 거래는 2건으로, 최신 거래는 2026.07의 200,000,000원입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 64,587,000원만 보고 투자금액을 계산하지 말고 임차보증금 미배당 인수액 171,975,566원을 함께 봐야 합니다.
- 실질취득 기준 적용. 현재뿐 아니라 추가 유찰 시에도 실질취득 원가는 보증금 235,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 232,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 구간 추세 -24.5%를 감안해 과거 265,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 사용하지 않아야 합니다.
- 임차인 정산. 김찬규의 실제 배당액과 매수인 인수 잔액을 배당표·매각물건명세서 최종본에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 직전 권리 변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “6천만원대 낙찰”이 아니라 “2.35억 취득”이다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 64,587,000원이지만, 실제 판단에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 235,000,000원입니다. 김찬규의 대항력은 말소기준 근저당보다 먼저 성립했고, 현재 회차에서는 배당 후 남은 171,975,566원이 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지기 때문에 실질취득 원가는 약 2.35억 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 200,000,000원이고 최근 가격 추세는 -24.5%입니다. 감정가 269,000,000원 대비 할인율만 보면 파격적이지만, 대항력 보증금까지 포함한 실질 원가로 보면 최근 시세보다 높습니다. 최저가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 4회 유찰이라는 숫자보다 임차보증금 승계와 최근 시세를 먼저 보는 것이 이 사건 권리분석의 결론입니다.