대구지방법원 2025타경32150. 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354 ‘대구국가산단영무예다음’ 101동 21층 2101호 아파트입니다. 등기상 소유자는 양은성이며, 2021.02.17 소유권이전과 같은 날 구지농업협동조합 채권최고액 120,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.28 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 123,200,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 179,316,666원, 최신 거래는 2026.08의 174,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 68.7%로, 주어진 실거래 기준에서는 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32150 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1354 대구국가산단영무예다음 101동 21층 2101호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 구지면 국가산단서로84길 118 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 67.9389㎡ · 철근콘크리트구조 · 24층 내 21층 |
| 이용상태 | 아파트 1개 호수로 이용 중 |
| 소유자 | 양은성 · 2021.02.17 소유권이전 · 거래가액 199,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 12,862,812원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.02.17 구지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 양은성입니다. 이후 2025.11.28 신한카드 주식회사가 강제경매를 신청했으며, 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 격차가 커졌다
대구국가산단영무예다음은 934세대이고 사용승인일은 2020.11.13입니다. 비교 면적 67.94㎡의 최근 실거래 12건 평균은 179,316,666원입니다. 현재 최저매각가 123,200,000원은 이 최근 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.94㎡ | 15 | 174,000,000원 |
| 2026.07 | 67.94㎡ | 22 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 67.94㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 67.94㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 67.94㎡ | 3 | 163,800,000원 |
| 2026.02 | 67.94㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 17 | 168,000,000원 |
| 2026.01 | 67.94㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2025.12 | 67.94㎡ | 21 | 189,000,000원 |
| 2025.12 | 67.94㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 평균 | 67.94㎡ | 12건 | 179,316,666원 |
최근 12건은 163,800,000원부터 230,000,000원까지 분포하고 있으며, 최신 거래는 2026.08의 174,000,000원입니다. 감정가 176,000,000원은 최신 거래와 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 123,200,000원까지 내려와 최근 시세 대비 상당한 가격 차이가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 구지농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 신한카드 주식회사 | 12,862,812원 | 675,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,200,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 12,187,612원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 집행비용은 2,524,800원으로 추정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,200,000원 | 12,187,612원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,240,000원 | 48,575,132원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,367,999원 | 73,981,437원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 배당 부족은 채권자 측 회수 문제이고, 낙찰자의 실질 취득비용에 그 미배당액이 자동으로 더해지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구지초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·전·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 기준으로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24층 건물의 21층 2101호이며 사용승인일은 2020.11.13입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남동측 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함됩니다.
- 공시지가. 681,200원/㎡이며 토지면적은 48,119.8㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 대구국가산단영무예다음은 934세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 재확인. 최신 거래는 2026.08, 174,000,000원입니다. 현재 최저가 123,200,000원과의 차이를 실제 층·향·내부상태와 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당 12,187,612원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 소멸 여부 원본 대조. 말소기준은 2021.02.17 구지농업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최근 12개월 평균 179,316,666원과 최신 거래 174,000,000원을 기준으로 취득 후 비용까지 포함한 상한을 따로 계산하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.02.17 구지농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 현재 최저가 123,200,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 179,316,666원의 68.7%이고 최신 거래 174,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 주어진 자료만으로 보면 권리 부담은 낮고 가격 메리트는 이미 형성된 편입니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계 확인이 마지막 변수입니다. 권리는 통과, 가격도 유리 — 점유 확인이 입찰 전 핵심 체크포인트입니다.
