대구지방법원 2025타경32159. 대구 달성군 다사읍 서재리 신성서화성파크드림 102동 7층 703호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김민정이고, 2010.01.25. 매매를 원인으로 2010.03.15. 217,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 근저당과 가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023.02.16. 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원입니다.
2025.12.02. 주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 뒤따랐고, 이 권리는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있어 등기상 인수 구조는 단순합니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32159 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 100 신성서화성파크드림 102동 7층703호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로27길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제102동 제23층건 중 제7층 제703호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김민정 · 2010.01.25. 매매 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 215,001,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 기준권리는 2023년 근저당
과거 권리 중 서울보증보험주식회사 가압류 10,637,640원, 주식회사한국외환은행 가압류 4,338,407원, 주식회사하나은행·주식회사한국씨티은행·주식회사국민은행의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 9번 주식회사대구은행 근저당권이며 채권최고액은 240,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료가 없다
감정가는 331,000,000원, 현재 최저매각가는 231,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 162,190,000원(49%), 3회 유찰 시 113,533,000원(34%)입니다.
다만 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 시장 경쟁력은 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 231,700,000원 | 12,343,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 162,190,000원 | 80,880,660원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 113,533,000원 | 128,856,462원 |
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,043,800원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 227,656,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 231,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,043,800원 후 주식회사대구은행 근저당권에 227,656,200원이 배당되고, 채권최고액 기준 12,343,800원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서재중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·도로변상가·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제23층건 중 제7층 제703호로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지·타일 및 내부인테리어 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측·동측·남측으로 폭 약 7~8m 포장도로, 서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 동일 단지·유사 면적 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정하는 것이 우선입니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인 부재가 있었으므로 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.02.16. 을구 9번 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본에서 최종 대조합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·내부 상태는 별도 점검이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후”
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 현재 말소기준권리는 2023.02.16. 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 331,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 231,700,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리 구조는 양호하되 실제 점유와 시장가격 확인이 입찰의 핵심입니다.
