대구지방법원 2025타경32193. 경북 고령군 우곡면 봉산리 997, 도로명 봉산길 78-5의 단독주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 단독주택이고, 토지는 606㎡의 대지입니다. 등기상 현재 공유자는 박분임 3/11, 최상수·최손희·최영수·최태수 각 2/11이며, 2025년 12월 10일 최영수 지분에 신한카드가 강제경매개시결정을 등기했습니다.
권리의 기준점은 2018년 3월 29일 동고령농업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이 권리와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 물건을 쉽게 되팔 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 우곡면 봉산리 997 · 경상북도 고령군 우곡면 봉산길 78-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 606㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 박분임 3/11 · 최상수 2/11 · 최손희 2/11 · 최영수 2/11 · 최태수 2/11 |
| 감정가 / 최저가 | 21,653,200원 / 15,157,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 9,524,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 ‘지분’이 핵심
과거 1994년 성산농업협동조합 근저당과 2001년 동고령농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 동고령농업협동조합 근저당권이고, 2025년 상속에 따라 소유권이 5명 공유로 이전된 뒤 최영수 지분에 강제경매가 개시됐습니다. 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 넘어오는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 확인 — 인수권리는 없지만 현장 확인 필요
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 현황조사 및 현장 확인으로 재확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,157,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,826원 |
| 1. 근저당 · 동고령농업협동조합 | 30,000,000원 | 14,484,174원 |
| 2. 경매신청채권자 · 신한카드주식회사 | 9,524,885원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 15,157,000원에서는 집행비용을 제외한 14,484,174원이 동고령농업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자인 신한카드에는 예상 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 25,040,711원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 15,157,000원으로 감정가 21,653,200원의 70%입니다. 2회 유찰 시 10,609,900원, 3회 유찰 시 7,426,929원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 15,157,000원 | 25,040,711원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 10,609,900원 | 29,505,963원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 7,426,929원 | 32,631,641원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고령군 우곡면 봉산리 ‘새가지마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 단독주택으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 606㎡ 대지, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 57,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 영농여건불리농지·준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택·토지에 공유관계까지 결합돼 일반적인 단독소유 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 경매개시결정은 최영수 지분에 기재돼 있습니다. 매각목록에서 토지·건물의 실제 매각 지분을 반드시 원본 대조하세요.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수 가능성과 1회 행사 제한 특별매각조건을 입찰 당일 절차까지 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 감정평가목록과 매각목록을 함께 확인하세요.
- 점유 현황. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 거주자·점유권원은 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 판단하지 말고, 인근 토지·단독주택의 개별 거래와 현황을 별도로 대조해야 합니다.
- 공유관계 정리 비용. 지분 취득 후 사용·처분 과정에서 다른 공유자와 협의 또는 공유관계 정리가 필요할 수 있다는 점을 자금계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 사건의 등기상 인수금액은 0원이고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 권리 소멸 구조 자체는 비교적 분명합니다. 하지만 투자 난도는 낮지 않습니다. 최영수 지분 강제경매, 5인 공유, 공유자 우선매수권, 농촌 단독주택·토지의 제한된 환금성이 동시에 존재하기 때문입니다.
현재 최저가 15,157,000원이 감정가의 70%라는 사실만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 사건의 결론은 “권리 인수는 없지만, 지분과 공유관계가 본체”입니다. 입찰 전 매각대상 지분과 공유자 우선매수권의 실제 행사 가능성을 확인하지 않으면, 낮은 낙찰가가 곧 좋은 거래로 이어지지 않을 수 있습니다.
