대구지방법원 2025타경32221. 대구 달성군 구지면 ‘대구국가산단디에트르더센트럴’ 109동 1층 104호 아파트입니다. 소유자 손새미는 2021.08.13 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 256,200,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 194,700,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정·등기된 후순위 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰 후 194,600,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균은 255,833,333원, 최신 거래는 2026.08 263,000,000원이고, 제공된 최근 거래 최저도 220,000,000원입니다. 따라서 이번 사건은 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 현재 회차가 최근 거래 구간 아래에 위치합니다. 다만 1층 물건이고, 절차상 기각결정 발송 기록이 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32221 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 창리 1434 대구국가산단디에트르더센트럴 109동 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9425㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 손새미 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 256,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 64,836,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.13 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 194,700,000원입니다. 이 권리는 2025.06.11 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 후순위인 을구 2번 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 93,600,000원은 2023.06.05 주식회사리드코프로 이전됐고, 2025.05.19 대구신용보증재단 가압류 42,656,500원, 2025.12.30 임의경매개시결정, 2026.01.29 국민건강보험공단 압류도 모두 말소기준 이후 권리입니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자 등이 확인된 대항력 임차인을 전제로 한 인수 계산은 없지만, 실제 점유관계는 현장과 원본 서류에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 구간 아래
대구국가산단디에트르더센트럴은 881세대, 준공일은 2021.06.30입니다. 제공된 최근 12건의 거래 평균은 255,833,333원, 최신 거래는 2026.08 263,000,000원, 거래 범위는 220,000,000원~290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.62㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 10 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 19 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 76.49㎡ | 16 | 229,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 1 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 76.62㎡ | 13 | 282,000,000원 |
| 2026.04 | 76.49㎡ | 10 | 223,000,000원 |
| 2026.04 | 76.49㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 76.62㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 76.62㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 255,833,333원 |
현재 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%입니다. 특히 목표 면적과 유사한 84.92㎡ 1층 거래가 2026.07 248,000,000원에 존재합니다. 감정가 278,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 뒤의 현 최저가는 제공된 최근 거래 최저 220,000,000원보다도 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 194,700,000원 | 191,075,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 93,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,656,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 330,956,500원 중 예상 배당은 191,075,600원이며 미배당액은 139,880,900원입니다. 신청채권자 주식회사 리드코프의 청구액은 64,836,757원이고 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구지중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·일반주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 1층 104호입니다.
- 단지. 대구국가산단디에트르더센트럴은 881세대이며 준공일은 2021.06.30입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당하며, 교육환경 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 681,200원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 절차 상태 확인. 2026.08.26 기각결정정본 발송 기록과 2026.09.10 매각기일이 함께 존재하므로 사건 원문에서 진행 여부를 먼저 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.08.13 을구 1번 근저당권과 그 이전등기, 후순위 권리들의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 평균 255,833,333원의 76.1%이며, 유사 면적 84.92㎡ 1층 거래 248,000,000원도 비교대상입니다.
- 배당구조. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 0원이고 총 미배당액은 139,880,900원입니다. 이 금액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니지만 절차 기록과 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 단순, 절차는 확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당부족액은 크지만 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 경쟁력이 있습니다. 최저가 194,600,000원은 최근 12개월 거래 평균 255,833,333원의 76.1%이고, 최근 거래 최저 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 물건은 1층이며 임대관계가 미상이고, 무엇보다 2026.08.26 기각결정정본 발송 기록이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 절차 진행 여부 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
