대구지방법원 2026타경1. 경상북도 성주군 선남면 유서리 178 소재 부동산입니다. 감정평가상 이용상태는 창고·단독주택·창고이고, 토지는 계획관리지역의 창고용지로 면적 281.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 이 사건은 시은종합건설 주식회사가 청구금액 233,104,657원으로 강제경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 188,210,000원입니다.
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2021.11.22 설정된 선남농업협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 36,000,000원입니다. 이후 2026.01.05 강제경매개시결정과 2026.03.17 선남농업협동조합 가압류 6,857,906원은 매각으로 소멸합니다. 2015년과 2024년에 설정됐던 가압류도 각각 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 유서리 178 · 경상북도 성주군 선남면 유서리1길 50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 · 단독주택 · 창고 |
| 토지 | 281.0㎡ · 창고용지 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이주영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,872,580원 / 188,210,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 시은종합건설 주식회사 / 233,104,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.11.22 선남농업협동조합 근저당권입니다. 2026.01.05 강제경매개시결정과 2026.03.17 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준권리 이후
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 큰그림 | 창고 | 2024.07.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사상 농업회사법인 주식회사 큰그림이 창고로 점유하고 있으며 전입일은 2024.07.08입니다. 말소기준권리인 2021.11.22 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 과정의 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 보증금이 미상이어도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
감정가는 268,872,580원, 현재 최저매각가는 188,210,000원으로 현재 회차는 감정가 70%입니다. 그러나 이 물건은 토지와 창고·단독주택이 결합된 일괄매각 물건이고 제시외 건물도 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 회차 할인율만으로 곧바로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,940원 |
| 1. 근저당 · 선남농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 시은종합건설 주식회사 | 233,104,657원 | 148,775,060원 |
| 3. 가압류 · 선남농업협동조합 | 6,857,906원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구금액은 275,962,563원, 예상배당은 184,775,060원, 미배당은 91,187,503원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 선남면 유서리 소재 유서1리마을회관 동측 인근과 월항면 안포리 소재 월항면 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 전·답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 각 부동산까지 차량접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호(가)는 창고, 일련번호(나)는 단독주택, 일련번호(다)는 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 281.0㎡ 창고용지로 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함돼 있고 준보전산지와 접합니다.
- 공시지가. 47,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 창고는 경량철골조 판넬지붕 단층, 주택은 조적조 슬래브지붕 단층, 다른 창고는 조적조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 현장에서 포함 건물과 토지 범위를 대조하세요.
- 점유 확인. 농업회사법인 주식회사 큰그림의 점유 형태와 실제 사용 범위를 확인하세요. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 만큼 배당상 최우선변제 여부를 원본 명세서와 임대차 자료로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역을 실제 활용계획과 함께 검토하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 188,210,000원은 감정가 268,872,580원의 70%이지만, 회차 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 예상 미배당은 91,187,503원이며 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021.11.22 선남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 점유자의 2024.07.08 전입 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자판단의 핵심은 가격과 실물입니다. 현재 최저가는 감정가 70%까지 내려왔지만, 토지·창고·단독주택을 묶은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 토지는 부정형·완경사이고 여러 토지이용 규제가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건은 권리보다 토지와 건물의 실제 가치·활용성을 확인하는 과정이 더 중요합니다.
