551,167,000원
대구지방법원 2026타경25. 대구광역시 서구 비산동 2001-39 프로원주건축물제1동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 317㎡ 공장용지로 일반공업지역에 위치하고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 권리의 중심은 2020년 5월 18일 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 636,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반 주거용처럼 실거래 평균만 놓고 가격을 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 현재 최저가 551,167,000원은 감정가 787,382,700원의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 “30% 내려왔으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 오히려 토지 일부의 현황이 도로이고, 기계기구의 재사용 가능 여부도 미상이라는 점이 실제 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경25 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 2001-39 프로원주건축물제1동 · 대구광역시 서구 염색공단천로6길 4-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 317㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 일반공업지역 |
| 현재 소유자 | 김점희 7분의 3 · 양유나 7분의 2 · 양철옥 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 787,382,700원 / 551,167,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 522,413,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
임차인 없음. 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 2017년 중소기업은행 근저당권 540,000,000원은 2020년 5월 18일 이미 말소됐으며, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 636,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰률보다 자산가치 검증이 먼저
현재 회차 최저매각가는 551,167,000원으로 감정가 787,382,700원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 가격이 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 수치만으로 시세 대비 저평가라고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 551,167,000원 | 92,744,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 385,816,900원 | 256,384,537원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 270,071,830원 | 370,509,176원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 우리은행 근저당의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 회차별 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 유찰 횟수 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 551,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,911,670원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 636,000,000원 | 543,255,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 7,911,670원을 제외한 543,255,330원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 92,744,670원입니다. 신청채권 청구액은 522,413,665원으로 별도 기재돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·기계기구 체크 — 권리보다 중요한 현장 변수
- 토지. 317㎡ 공장용지로, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 포함됩니다.
- 형상. 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,121,000원입니다.
- 일부 도로 현황. 목록2 토지의 일부 현황은 ‘도로’이며, 건축법상 도로 공제부분을 감안해 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함돼 있어 건물·토지·부속 자산을 분리하지 않고 전체 가치로 판단해야 합니다.
- 기계기구. 목록3 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통이나 재사용 가능 여부는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준은 2020.05.18. 우리은행 근저당권 636,000,000원. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인. 임차인 없음. 명시 인수권리도 해당사항 없습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 기계기구를 포함한 실제 매각대상 범위를 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 일부 도로 현황 및 건축법상 도로 공제부분이 실제 이용·건축 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 기계기구. 재사용 가능 여부가 미상인 만큼 작동상태·철거비·잔존가치를 직접 점검해야 합니다.
- 입찰가 산정. 감정가 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·기계기구를 각각 검증한 뒤 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장에서 결정
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없고, 인수권리 없고, 법정지상권도 해당사항이 없으며, 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 투자매력을 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없는 데다, 토지 일부 도로 현황·제시외 건물·기계기구 재사용 여부 미상이라는 가치평가 변수가 남아 있습니다. 이 사건의 결론은 “권리는 단순하지만, 가격은 현장검증 뒤 결정해야 한다”입니다.
