대구지방법원 2026타경33. 대구 달서구 도원동 ‘대곡사계절타운’ 302동 1층 105호, 전용 84.965㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박지희·서무원으로 각 지분 2분의 1이며, 2014.12.18 매매를 원인으로 거래가 216,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.06.17 설정된 와룡새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 295,200,000원과 와룡새마을금고의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 단순하지만 배당은 부족합니다. 현재 최저가 140,700,000원을 매각가로 가정한 배당표에서는 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 와룡새마을금고 근저당에 배당되고, 신용보증기금 가압류에는 배당이 없습니다. 채권 합계 475,200,000원 중 미배당액은 337,269,800원이지만, 이 미배당을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경33 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1438 대곡사계절타운 302동 1층 105호 · 도로명 대구광역시 달서구 한실로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.965㎡ · 철근콘크리트조 20층건 중 1층 105호 |
| 소유자 | 박지희 2분의 1 · 서무원 2분의 1 (2014.12.18 매매, 거래가 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와룡새마을금고 / 131,730,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현장 확인이 필요하지만, 현재 권리자료상 낙찰자가 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 말소기준인 와룡새마을금고 근저당 이후의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 하락 추세지만 현재 최저가는 최근 시세 아래
대곡사계절타운 동일 면적 84.97㎡의 실거래 표본 12건입니다. 전체 표본 평균보다 최근 12개월 평균 205,272,727원·최신 거래 190,000,000원·최근 추세 -2.3%를 우선해서 보는 것이 핵심입니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 10 | 206,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 1 | 196,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 11건 | 205,272,727원 |
가격 방향만 놓고 보면 현재 회차는 분명 감정가보다 내려와 있습니다. 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 140,700,000원이 됐고, 이는 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 최신 거래는 2026.07의 190,000,000원이며, 동일 면적의 2025.09 1층 거래도 196,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 자체는 최근 실거래 구간보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 와룡새마을금고 | 180,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 295,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 합계 475,200,000원 중 137,930,200원이 배당되고 337,269,800원이 미배당으로 남는 추정입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준으로 계산되어 신청채권자의 청구액 131,730,920원과 차이가 있으며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 337,269,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 378,882,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 407,897,974원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 131,730,920원이 충족되는 시나리오로 계산되어 있지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권자가 충족되지 않는 것으로 제시됩니다. 그럼에도 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곡중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다수의 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 남측 왕복 6∼7차선, 동측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 대곡사계절타운은 1,200세대, 1997.09.20 준공 단지이며 대상 면적은 84.965㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 12건이고 최근 12개월 평균은 205,272,727원입니다. 다만 최근 추세는 -2.3%, 단지 경매 평균 유찰은 2.3회, 낙찰률은 8.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없고 명시 인수권리도 없지만 감정평가 요항표의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자는 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 대상은 1층입니다. 동일 면적 1층 실거래 196,000,000원이 있으므로 층 조건까지 포함해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -2.3%를 무시하고 과거 고가 거래나 전체 평균만 기준으로 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 배당표 성격 확인. 근저당 180,000,000원은 채권최고액이고 신청채권자의 청구액은 131,730,920원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차는 검토할 만하다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 2022.06.17 와룡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 140,700,000원이 최근 12개월 평균 205,272,727원의 68.5%까지 내려와 있습니다.
다만 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 가격 추세는 -2.3%입니다. 여기에 1층이라는 개별 조건, 평균 유찰 2.3회·낙찰률 8.33%라는 단지 경매 통계를 함께 보면, 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 공격적으로 접근할 물건은 아닙니다. 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격에는 여지가 있지만, 최종 응찰가는 하락 추세·1층·점유상태를 확인한 뒤 결정하는 유형입니다.
