대구지방법원 2026타경41. 중리롯데캐슬 129(상가)동 3층 308호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 단위 상가입니다. 현재 소유자는 유현진이며 2022.02.11. 소유권이전 등기를 마쳤고 당시 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.08. 설정된 수륜농업협동조합 근저당권, 채권최고액 276,000,000원입니다.
등기만 놓고 보면 과거 신탁·압류·대구은행 근저당·대가농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 있습니다. 경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 남는 확인 포인트는 등기권리가 아니라 임차인 박수정의 대항력과 실제 인수 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경41 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 중리동 26-3 중리롯데캐슬 129(상가)동 3층308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 중 3층 308호 |
| 소유자 | 유현진 · 2022.02.11. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 234,472,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.08.
핵심은 을구 5번 수륜농업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.08. 설정됐고 채권최고액은 276,000,000원입니다. 이후 2026.02.09. 수륜농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수정 | 308호 | 2022.12.12 | 확인 안 됨 | 1,000원 | 2026.02.26 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
박수정의 전입일은 2022.12.12.로 말소기준권리인 2023.05.08.보다 앞섭니다. 분석값에서도 대항력 있음으로 표시돼 있고, 2026.02.26. 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당모형은 우선변제권이 없는 것으로 계산해 보증금 1,000원을 전액 매수인 인수로 반영했습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 217,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 151,900,000원, 그 다음은 106,330,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 62,838,000원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 127,026,600원 | 1,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 171,958,620원 | 1,000원 |
실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 217,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 1회 유찰과 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 상가 매매가·임대료·공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 인수 · 임차인 박수정 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수륜농업협동조합 | 276,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 수륜농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 62,838,000원이 미배당됩니다. 배당모형상 임차인 박수정 보증금 1,000원은 매수인 인수로 처리됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구달서초등학교 서측 인근이며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물 중 3층 308호 단위 상가이며 내부 인테리어·타일·샷시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 왕복 5차선 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,959.4㎡, 공시지가 1,568,000원/㎡이며 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 대구달서초등학교 절대보호구역 및 학교 상대보호구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 박수정의 2022.12.12. 전입·배당요구·보증금 1,000원과 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”을 함께 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 308호가 현재 어떤 영업·사용 상태인지, 박수정의 실제 점유 및 임대차계약 관계를 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 판단은 계약서·사업자등록 등 원자료 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 확인. 감정가 310,000,000원에서 217,000,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저가라고 보지 말고 인근 상가 매매·임대·공실을 비교하세요.
- 관리비·영업시설 확인. 공용부분 관리비 체납과 내부 시설의 소유·철거 범위를 확인하세요.
- 매각기일. 2026.09.10. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰됐다는 사실보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 217,000,000원으로 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리관계는 비교적 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 박수정의 대항력 표시가 더 중요합니다. 배당모형대로라면 인수액은 1,000원으로 작아 보수적 실질취득액도 217,001,000원에 그칩니다. 그러나 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음” 기록과 서로 확인이 필요한 상태입니다.
가격 역시 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 구조는 단순, 임차인 판정은 확인 필요, 가격 메리트는 별도 시세 확인 후 판단”입니다.
