대구지방법원 2026타경3016. 대구 달서구 송현동 798-349 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 다가구주택(송현캐슬)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로, 2·3층은 각 4가구, 4층은 1가구이며 창고와 다용도실 등 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.

등기상 승부처는 명확합니다. 2015년 구일새마을금고 근저당이 가장 앞서고, 뒤에 붙은 전세권과 주택임차권은 모두 이 기준보다 늦습니다. 그래서 등록된 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 다가구 형태의 건물은 호실별 점유·전입·보증금 확인이 핵심이라, 등기만 보고 끝내기보다는 임차인 표를 반드시 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸

말소기준은 2015.07.20 을구 1번 구일새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 408,000,000원이고, 2023.08.30 변경등기에는 397,200,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 박미진 전세권, 한국토지주택공사 주택임차권 75,000,000원·100,000,000원 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 10명, 보증기관 승계 1건은 중복 합산 금지

신고내역은 11건이지만, 한국토지주택공사의 75,000,000원 신고는 박의식 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인·점유자는 10명으로 봅니다. 전입일이 확인되는 7명은 모두 2015.07.20 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박미진·기사항전·공사는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격·회차 — 1회 유찰 70%, 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 650,915,000원으로, 감정가 929,879,200원의 70% 회차입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 진행단계를 보여줄 뿐 그 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건은 가격 판단보다 다가구형 임대차 구조와 실제 인수 가능성 확인을 먼저 끝내는 편이 안전합니다.

시나리오 계산상 현재 회차와 2회 유찰 구간까지 채권 미배당은 0원이고, 3회 유찰 시에는 124,316,927원이 미배당으로 남습니다. 다만 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 배당 계산상의 결과이고, 대항력 가능·미상 점유자 3명에 대한 원본 확인은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 650,915,000원 가정)

현재 최저가 650,915,000원 가정 배당입니다. 채권 합계 438,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 204,005,850원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 대남초등학교 서측 인근입니다. 주변은 정비된 주택지대로 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.
• 교통. 간선대로 인근이며 노선버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하고 차량출입도 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층입니다. 2·3층은 각 4가구, 4층은 1가구이고 급배수·위생·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 214.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로조건입니다. 공시지가는 1,132,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 3명 확인. 박미진·기사항전·공사의 실제 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 원본 서류와 현장 확인으로 확정하세요.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 75,000,000원 신고는 박의식 보증금의 대위·승계로 표시되어 있어 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 박미진 금액 대조. 임차인 조사표의 3,000원 표기와 등기 전세권 30,000,000원이 다르므로 원문 확인이 필수입니다.
• 근저당 변경 확인. 최초 408,000,000원에서 2023.08.30 397,200,000원으로 변경된 등기와, 배당표의 408,000,000원 계산 사이 차이를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·주건물과 함께 창고·다용도실 등 제시외 건물이 포함됩니다. 현장 위치와 사용상태를 확인하세요.
• 가격 판단 분리. 현재 70% 회차라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 권리 확인이 끝난 뒤 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”은 맞지만, 임차인 확인이 끝나야 안전하다

이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2015년 구일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에도 인수권리는 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 전 회차 0원입니다.

하지만 다가구 형태의 이 물건에는 실제 임차인·점유자가 10명이고, 그중 3명의 대항력은 아직 가능·미상입니다. 여기에 박미진 보증금 표기와 근저당 변경금액처럼 서로 대조해야 할 숫자도 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리소멸 구조는 명확하지만, 임대차 원본검증이 필요한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 650,915,000원이 감정가의 70%라는 사실보다 먼저 확인해야 할 것은 누가, 언제부터, 얼마의 보증금으로 실제 점유하고 있는지입니다.