제주지방법원 2025타경7954. 제주시 애월읍 장전리 275, 루체비스타제2동을 포함한 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(2, 3) 모두 단독주택이고, 토지는 1,226㎡입니다. 소유관계는 김희정과 주식회사케이올이 각 2분의 1 지분을 갖는 구조입니다. 현재 최저매각가는 562,755,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.02.28. 등촌신용협동조합의 근저당권입니다. 그 이후의 주식회사브라운스톤 근저당권, 이철용 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리와 별개로, 목록2·3에는 공사대금 관련 유치권 신고가 존재하므로 “등기상 인수 0원 = 추가 부담 위험도 0”으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 275 루체비스타제2동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 중산간서로 6237 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2, 3) 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김희정 2분의 1 · 주식회사케이올 2분의 1 |
| 토지 | 1,226㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 3층 · 사용승인일 2020.12.03 |
| 감정가 / 최저가 | 1,640,686,000원 / 562,755,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,057,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 별도 유치권 점검
말소기준은 2022.02.28. 을구 2번 등촌신용협동조합 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 주식회사브라운스톤 근저당권 103,620,000원, 이철용의 주식회사케이올 지분 가압류 285,000,000원, 국의 지분압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순녀 | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김순녀의 전입일은 2023.10.20로 말소기준권리인 2022.02.28보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 판정되어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가 34% 구간
감정가는 1,640,686,000원이고 현재 최저매각가는 562,755,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 구간이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 393,928,500원과 275,749,950원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 562,755,000원 | 554,727,450원 | 33,892,550원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 393,928,500원 | 387,613,501원 | 201,006,499원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 275,749,950원 | 271,089,451원 | 317,530,549원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 낮아지지만 채권자의 미배당액은 33,892,550원에서 201,006,499원, 317,530,549원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 숫자에는 성립 여부가 불분명한 유치권의 실질 부담 가능성을 섞어 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 562,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,027,550원 |
| 2. 근저당 · 등촌신용협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사브라운스톤 | 103,620,000원 | 103,620,000원 |
| 4. 가압류 · 이철용 | 285,000,000원 | 251,107,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 562,755,000원을 기준으로 채권 총액 588,620,000원 중 554,727,450원이 배당되고 33,892,550원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 일대는 타운하우스·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2, 3)는 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 3층 구조이며 사용승인일은 2020.12.03입니다.
- 토지. 1,226㎡의 대지로 계획관리지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 206,800원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역·계획관리지역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 물리 현황. 일부 토지에 정원수·정원석과 낮은 돌담이 있고, 목록2·3에는 데크·다락·확장형발코니·발코니가 있으며 목록3 지붕에는 태양광시설이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사동경인테리어·삼명설비·현대건업사의 실제 점유 여부와 점유 개시 시점을 현장에서 확인하세요.
- 유치권 채권 확인. 160,000,000원·120,000,000원·145,000,000원 공사대금의 계약서·세금계산서·공사내역과 해당 부동산과의 견련성을 대조해야 합니다.
- 배제신청 확인. 2025.07.17. 제주중앙신용협동조합이 제출한 유치권 권리신고 배제신청의 구체적 사유와 관련 기록을 확인하세요.
- 임차인 확인. 김순녀는 대항력이 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 서류에서 대조하세요.
- 건물·부대시설 확인. 데크·다락·발코니·태양광설비와 정원수·정원석·돌담의 현황 및 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 순서. 3회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 유치권 성립 가능성과 권리 정리가능성을 먼저 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 유치권
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 임차인도 대항력이 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 목록2·3에 신고된 공사대금 유치권은 합계 425,000,000원이고 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자가 배제신청까지 한 만큼 유치권이 실제로 성립하는지 여부가 낙찰 이후의 경제성을 크게 바꿀 수 있는 사건입니다. 감정가 1,640,686,000원에서 3회 유찰돼 562,755,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 현장 점유와 공사대금 채권을 먼저 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 실전 판단은 유치권 확인 전까지 보수적 접근.
