대구지방법원 2026타경3076. 대구 달서구 진천동 37-12의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호(가) 단독주택, 기호(나) 변소이고 토지는 149㎡의 ‘대’입니다. 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이 명시돼 있습니다.
권리관계의 핵심은 2024년 9월 30일 설정된 신천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 190,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2025년 5월 12일 설정된 이현숙의 근저당권 165,000,000원과 2026년 1월의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3076 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 37-12 · 대구광역시 달서구 상원로 103-17 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호(가) 단독주택 · 기호(나) 변소 |
| 토지 | 149㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송승룡 |
| 감정가 / 최저가 | 447,460,160원 / 313,222,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 162,441,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2024.09.30. 근저당이 말소기준
임차인 없음. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항이 없고 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계에서는 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 별도 인수권리는 0원으로 계산됩니다. 2025년 이현숙 근저당권과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 447,460,160원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 313,222,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 313,222,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가격 시나리오는 219,255,400원, 3회 유찰 시 153,478,780원입니다. 다만 이 값들은 회차별 최저가 시나리오일 뿐, 주변 시세와의 우열을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,222,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,185,108원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 신천새마을금고 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이현숙 | 165,000,000원 | 118,036,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 355,000,000원 중 308,036,892원이 배당되고, 미배당은 46,963,108원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 313,222,000원 | 308,036,892원 | 46,963,108원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 219,255,400원 | 215,385,824원 | 139,614,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 153,478,780원 | 150,530,077원 | 204,469,923원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당모형상 신천새마을금고 근저당권 190,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 이현숙 근저당권에서 46,963,108원이 미배당됩니다. 2회 유찰 시에도 매수인 인수는 없지만 미배당이 139,614,176원으로 증가하고, 3회 유찰 시에는 204,469,923원까지 늘어납니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 월배초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 간선도로와 지하철역 등이 인근해 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택, 기호(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소입니다. 도시가스·난방·위생설비가 있습니다.
- 토지. 면적 149㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지, 가로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·준주거지역에 포함되고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 지구단위계획구역과 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 여부. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없고, 실제 임차인은 0명으로 확인됩니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 313,222,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조, 사용상태와 토지 경계를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 현황의 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지 규제. 준주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 도로 및 지구단위계획구역 접함 조건을 향후 이용계획과 함께 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30. 신천새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 임차인과 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 최저가 313,222,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 313,222,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단독주택·토지 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 부족합니다. 권리는 합격권, 가격 평가는 보류. 입찰 판단의 핵심은 인근 실제 거래가격과 토지·건물 현황을 대조해 313,222,000원의 실질취득가가 적정한지 확인하는 데 있습니다.
