대구지방법원 2026타경3092. 대구 달서구 대천동 월배 힐스테이트 101동 5층 508호 아파트입니다. 현 등기 명의자는 손현정이며, 2011.09.09 김정훈·손현정이 지분 2분의 1씩 취득한 뒤 2021.08.03 김정훈 지분 전부가 손현정에게 이전됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.11.06 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 298,800,000원입니다. 이후 2021.11.08 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 360,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 252,000,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 368,916,666원, 최신 거래는 2026.09 370,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.3%여서 신건 감정가 단계와 달리 가격 차이가 분명하게 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3092 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 대천동 413 월배 힐스테이트 101동 5층 508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 기준 84.9872㎡ · 24층 건 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 손현정 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험주식회사 / 243,880,304원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.06 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 298,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 7번 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 이전 하나은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 설정된 을구 9번 에스비아이저축은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 차이가 커졌다
월배힐스테이트 동일 평형 최근 거래 12건입니다. 표본의 전용면적은 84.97㎡~84.99㎡이고, 최근 12개월 평균 거래가는 368,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.09, 9층 370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 17 | 371,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 372,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 372,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 17 | 379,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 평균 | 84.9872㎡ 기준 | 12건 | 368,916,666원 |
최근 거래 범위는 348,000,000원~385,000,000원입니다. 특히 2026.08에는 같은 5층의 동일 평형 거래가 360,000,000원에 확인됩니다. 현재 경매 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%입니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래 370,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 구간에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 298,800,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계는 418,800,000원, 추정 채권자 배당액은 247,672,000원, 미배당은 171,128,000원입니다. 한화생명보험주식회사의 경매 청구액 243,880,304원은 현재 회차 추정배당 범위 안에 있으나, 후순위 근저당권까지 전액 배당되지는 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 171,128,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 176,400,000원 | 173,130,400원 | 245,669,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 123,479,999원 | 120,951,279원 | 297,848,721원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구한샘초등학교 북측 인근이며, 주변은 대단위 아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 월배힐스테이트는 730세대이며 2008.07.02 준공입니다.
- 거래. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되며, 거래가는 348,000,000원~385,000,000원 범위입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역에 해당하며 토지는 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 부지입니다.
- 도로. 단지 남동측 약 20미터, 북동측 약 12미터, 남서측 및 북서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 2,478,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 최저가 252,000,000원은 최근 실거래 대비 낮지만 실제 낙찰가는 경쟁으로 올라갈 수 있으므로 최근 평균 368,916,666원과 최신 거래 370,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 5층 비교. 2026.08 동일 평형 5층 거래가 360,000,000원에 확인됩니다. 대상 물건도 5층이므로 가격 검토 시 직접적인 참고 표본입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.11.06 한화생명보험주식회사 근저당권을 기준으로 이후 에스비아이저축은행 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 매각조건 확인. 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음으로 확인되지만, 실제 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 한 차례 내려왔다
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 그 뒤 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 가격 측면에서도 신건 감정가 360,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 252,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 368,916,666원의 68.3%입니다.
최근 실거래 최저가가 348,000,000원이고 최신 거래가 370,000,000원이며, 같은 5층 거래도 360,000,000원에 확인됩니다. 따라서 이번 회차는 “권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간”으로 정리할 수 있습니다. 다만 실제 낙찰 경쟁으로 응찰가가 올라가면 현재의 가격 차이는 빠르게 줄어들 수 있고, 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유 확인까지 마친 뒤 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
