대구지방법원 2026타경3204. 대구 달서구 감삼동 성당코오롱하늘채 105동 12층 1201호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 이혜영이고, 2015.02.06 소유권이전등기가 접수됐으며 거래가액은 360,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.10.19 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 현 경매개시결정과 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 경계할 부분은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 450,000,000원으로 아직 유찰이 없습니다. 전체 실거래 평균 433,000,000원보다 높고, 더 중요한 최근 12개월 평균 420,000,000원과 최신 거래 440,000,000원도 모두 웃돕니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -7.2% 낮은 흐름이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 287-57 성당코오롱하늘채 105동 12층1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 성당코오롱하늘채 105동 1201호 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 20층건 중 12층 |
| 소유자 | 이혜영 · 2015.02.06 소유권이전등기 접수 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사 지비자산관리대부 / 90,839,288원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.10.19 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 310,800,000원으로 기재됐고, 2019.07.02 변경등기에는 채권최고액 343,800,000원이 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정과 2026.04.21 달서구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 420,000,000원, 신건은 107.1%
성당코오롱하늘채는 784세대, 준공일은 2007.08.10입니다. 비교 면적은 140.1546㎡이고 면적이 일치합니다. 확인된 거래는 모두 140.15㎡로, 전체 5건 평균은 433,000,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 420,000,000원, 최신 거래는 440,000,000원이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -7.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 140.15㎡ | 19 | 440,000,000원 |
| 2025.08 | 140.15㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 140.15㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 140.15㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2023.10 | 140.15㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 140.1546㎡ | 5건 | 433,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 140.1546㎡ | 3건 | 420,000,000원 |
신건 최저가 450,000,000원은 전체 평균 기준으로도 103.9%, 최근 12개월 평균 기준으로는 107.1%입니다. 최신 거래 440,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더구나 최근 흐름이 -7.2%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 310,800,000원 | 310,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 132,300,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 6,900,000원, 현대해상화재보험주식회사 근저당 310,800,000원이 배당되고, 소유자 교부액은 132,300,000원입니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가격 | 채권배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 450,000,000원 | 310,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 360,000,000원 | 310,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 27,632,000원 | 0원 |
유찰되어 배당 부족액이 생기는 회차가 오더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다. 현재 회차에서는 채권총액 310,800,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 배당액이 283,168,000원으로 줄고 부족액 27,632,000원이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대로변에 위치해 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다. 남측 왕복 6차선, 동측 및 서측 왕복 2-5차선, 북측 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 20층건 중 12층이며, 지역난방·도시가스·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 성당코오롱하늘채는 784세대이며 준공일은 2007.08.10입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 공시지가는 1,979,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025-02-05부터 2030-02-04까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 확인. 현재 최저가 450,000,000원은 최근 12개월 평균 420,000,000원의 107.1%입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -7.2% 낮습니다. 전체 평균 433,000,000원만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.02의 440,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 이 가격보다 높습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2017.10.19 근저당 설정 후 2019.07.02 채권최고액 343,800,000원 변경등기가 있으므로 원본 등기사항과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획을 실제 취득 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리구조 자체가 복잡한 편은 아닙니다. 말소기준 이후 현 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 현재 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 450,000,000원은 최근 12개월 평균 420,000,000원의 107.1%이고, 최신 거래 440,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -7.2%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 권리 안전성보다 가격 적정성입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 여부에 따라 가격 조건이 달라질 때 다시 계산하는 편이 합리적입니다.
