대구지방법원 2026타경3212. 달성군 다사읍 세천리 세천삼정그린코아더베스트아파트1단지 104동 7층 704호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트구조 지상 22층 중 7층입니다. 소유자 하정미는 2017년 8월 18일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 214,000,000원입니다.
권리분석의 중심에는 임차인 김보건이 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2019.03.29이고, 임대차계약일자는 2021.02.27, 확정일자는 2021.03.02입니다. 보증금은 200,000,000원이며 2025년 9월 9일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 이뤄졌고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1566-3 세천삼정그린코아더베스트아파트1단지 104동 7층704호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 지상 22층 중 7층 704호 |
| 소유자 | 하정미 (2017.08.18. 소유권이전 · 거래가액 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 207,090,411원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2017년 중소기업은행의 전세권 155,000,000원은 2019년 3월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 국·달성군 압류도 모두 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 절차에서는 2026년 2월 20일 김보건의 강제경매개시결정 이후 국민건강보험공단 압류가 있으며, 이는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 김보건의 주택임차권은 다릅니다. 전입·점유가 2019년 3월 29일이고 보증금 200,000,000원, 확정일자 2021년 3월 2일이며, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 소멸 여부보다 임차보증금이 실제로 얼마까지 배당되고 얼마가 남는지가 핵심입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보건 | 전유부분 전부 | 200,000,000원 | 2019.03.29 / 2021.03.02 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 단순히 싸지는 물건이 아니다
시세 실거래 자료는 제시돼 있지 않으므로 이 사건의 가격 판단은 임차보증금과 회차별 인수액을 중심으로 봐야 합니다. 현재 신건의 매각가 가정은 200,000,000원이고, 집행비용 3,600,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 196,400,000원입니다. 따라서 보증금 중 3,600,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 3,600,000원 | 203,600,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김보건 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 김보건 | 207,090,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 200,000,000원 가정에서 집행비용 3,600,000원과 임차인 배당 196,400,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 3,600,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 소재 대구세천초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 22층 중 7층 704호입니다.
- 도로. 남측·서측으로 폭 약 30미터 내외 도로, 북측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 가축사육제한구역, 세천유치원·세천초등학교 상대보호구역, 토지구획정리 사업지구입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 김보건의 보증금 200,000,000원은 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 입찰가는 반드시 예상 인수액과 합산해 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가 160,000,000원에 인수 43,040,000원, 2회 유찰 시 매각가 128,000,000원에 인수 74,592,000원이 계산돼 있습니다.
- 김보건 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김보건으로 동일하게 기재돼 있고, 제공 자료에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로 원본 문건의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 별도의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약은 기재돼 있지 않으므로 현재 자료만으로 인수 위험을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 실제 배당, 당해세 등으로 보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금 인수는 올라간다”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 200,000,000원인 신건이지만, 핵심 숫자는 임차보증금 200,000,000원입니다. 현재 매각가 200,000,000원을 가정해도 집행비용 때문에 임차보증금 3,600,000원이 남아 매수인이 인수하고, 실질 부담은 203,600,000원입니다. 1회 유찰에서는 입찰가가 160,000,000원으로 낮아지는 대신 인수가 43,040,000원으로 늘어 총 부담은 203,040,000원, 2회 유찰에서도 202,592,000원입니다.
따라서 이 사건은 “유찰되어 최저가가 싸졌다”는 이유만으로 접근하면 안 되는 대항력 임차권 인수형입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 확인할 근거가 부족합니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 모두 김보건으로 기재돼 관계 확인까지 필요합니다. 최저가보다 인수액, 낙찰가보다 실질취득비용을 먼저 보는 사건입니다.
