대구지방법원 2026타경3228. 화원읍 성산리 ‘태왕’ 105동 12층 1205호, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 235,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 164,500,000원입니다. 소유자는 박상현이며, 2011.09.27 소유권을 취득할 당시 등기 거래가액은 140,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2018.03.23 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 180,000,000원인 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 페퍼저축은행 근저당권과 여러 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3228 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 성산리 501 태왕 105동 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 내 12층 |
| 소유자 | 박상현 · 2011.09.27 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 109,757,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심 말소기준은 2018.03.23 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2022.02.09 페퍼저축은행 근저당권 76,800,000원, 임영택·대구신용보증재단·오케이저축은행·중소기업은행·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2026.02.24 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황민정 | 2022.07.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
황민정의 전입신고일 2022.07.13은 말소기준 2018.03.23보다 뒤입니다. 따라서 이 자료 기준으로 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 이는 배당 문제와 별개로 현재 자료상 매수인에게 보증금을 인수시키는 대항력 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 89.4%
화원태왕타운은 741세대, 1995.12.15 사용승인 단지입니다. 비교 대상은 본건과 면적이 일치하는 전용 84.84㎡ 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 184,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 178,000,000원입니다. 현재 최저가 164,500,000원은 최근 12개월 평균의 89.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.84㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 18 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 184,000,000원 |
실거래 범위는 130,000,000원~235,000,000원으로 편차가 큽니다. 본건과 같은 12층 거래가 2026.01에 235,000,000원으로 존재하지만, 최신 거래는 2026.05의 178,000,000원이고 최근 12개월 전체 평균은 184,000,000원입니다. 가격 메리트 판단은 과거 최고가가 아니라 이 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 안전합니다. 그 기준에서는 현재 최저가 164,500,000원이 시세 아래에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 161,397,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 76,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임영택 | 33,660,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 19,166,636원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 18,800,211원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 5,786,875원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 45,360,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 379,573,722원 중 161,397,000원이 배당되고, 미배당은 218,176,722원입니다. 중소기업은행 근저당권부터 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 164,500,000원 | 161,397,000원 | 218,176,722원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 115,150,000원 | 112,737,900원 | 266,835,822원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,605,000원 | 78,754,110원 | 300,819,612원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 109,757,555원보다 중소기업은행 예상배당액 161,397,000원이 커 신청채권은 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 예상배당 112,737,900원으로 신청채권액을 충족하지만, 3회 유찰 시 예상배당은 78,754,110원으로 신청채권액에 미치지 못합니다. 어느 시나리오에서도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달성중학교 북서측 근거리에 있는 태왕아파트 단지 내 물건이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 아파트 단위세대로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 12층입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 남측 및 북서측 약 6미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,203,000원/㎡이며 하천구역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 741세대 단지이고 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 130,000,000원부터 235,000,000원까지 넓게 분산돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 황민정은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 명도 협상과 배당관계를 위해 원문서 확인이 필요합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 감정가 235,000,000원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 178,000,000원을 중심으로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 현재 최저가는 최근 평균의 89.4%로 낮지만, 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.9회를 함께 고려해야 합니다.
- 명도. 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차와 실제 점유관계를 사전에 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 장기 미납 관리비의 공용부분, 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 ‘적정 할인’인지 마지막 확인
이 사건은 권리만 보면 구조가 단순합니다. 2018.03.23 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 황민정의 전입도 2022.07.13으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 235,000,000원에서 한 차례 유찰돼 164,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 184,000,000원의 89.4%입니다. 따라서 최근 시세보다 높은 물건이라고 볼 수는 없습니다. 그러나 이 단지는 경매 통계상 평균 4.9회 유찰됐고, 동일 면적 실거래도 130,000,000원~235,000,000원으로 편차가 큽니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 70% 가격이 충분한 할인인지 개별 상태와 단지 경매 체질까지 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
