울산지방법원 2024타경100444. 울산 중구 성안동 경동햇빛마을 102동 4층 407호, 전용 84.7548㎡ 아파트입니다. 감정가 220,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 154,000,000원입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 관리상태는 양호하며, 지상 9층 중 4층입니다.
권리분석의 핵심은 데이터상 말소기준으로 산정된 2023.07.25 신용보증기금 가압류입니다. 그 뒤의 울산신용보증재단·경남은행·현대캐피탈·신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 국세 압류·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경100444 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 함월11길 10, 102동 4층 407호 (성안동,경동햇빛마을) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7548㎡ · 지상9층 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 · 관리상태 양호 |
| 소유자 | 복진근 · 2017.05.08 거래가 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 143,989,357원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 사용승인일 | 2001.06.11 |
| 단지 규모 | 경동햇빛마을 · 180세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 별도의 임차보증금이나 대항력 임차인 인수액이 잡혀 있지 않아 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 데이터상 말소기준은 2023.07.25 신용보증기금 가압류이며, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가 154,000,000원 vs 최근 평균 193,125,000원
경동햇빛마을 동일 면적 84.75㎡의 최근 실거래는 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 193,125,000원, 최신 거래는 2026.03의 204,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%이며, 제공된 실거래 중 최저 164,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.75㎡ | 3 | 204,000,000원 |
| 2026.02 | 84.75㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.75㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.75㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2025.12 | 84.75㎡ | 8 | 184,500,000원 |
| 2025.11 | 84.75㎡ | 9 | 182,000,000원 |
| 2025.10 | 84.75㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2025.10 | 84.75㎡ | 4 | 224,000,000원 |
| 2025.09 | 84.75㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2025.09 | 84.75㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 84.75㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 2025.04 | 84.75㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.75㎡ | 12건 | 193,125,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 166,594,456원 | 151,044,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 울산신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 경남은행 | 157,533,951원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 25,515,454원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 5,314,039원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 369,957,900원 중 예상배당액은 151,044,000원, 미배당은 218,913,900원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 218,913,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 264,467,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 296,256,180원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 측 미배당액은 증가합니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 성안동 함월구민운동장 남측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 용이하며 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상9층 중 4층 407호. 사용승인일 2001.06.11, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 관리상태 양호. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구 27m 이하, 소로2류 접합. 공시지가 1,240,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 경동햇빛마을 180세대, 동일 면적 최근 12건 거래가 있으며 거래가는 164,000,000원부터 225,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 제공된 판정은 2023.07.25 신용보증기금 가압류를 말소기준으로 잡고 있습니다. 을구의 근저당 설정·이전 기록과 함께 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 193,125,000원의 79.7%입니다. 최신 거래 204,000,000원과 최근 거래 최저 164,000,000원도 함께 비교하세요.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당액 218,913,900원으로 채권관계가 복잡합니다. 매수인 인수는 0원 산정이나 배당표와 등기 연결관계를 함께 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2024.11.14 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 기록이 있으므로 사건 진행 경과를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 등기 원본 확인
감정가 220,000,000원이 1회 유찰돼 현재 최저가가 154,000,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 193,125,000원의 79.7%이고 최신 거래는 204,000,000원이라, 제공된 실거래만 놓고 보면 현재 가격은 최근 시장 거래대보다 낮습니다. 임차인 신고도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 등기 연결관계의 최종 확인입니다. 데이터상 말소기준은 2023.07.25 신용보증기금 가압류로 계산돼 있고 이후 권리는 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 을구 근저당의 설정·이전 기록과 한국주택금융공사의 경매신청, 집행정지 통지 이력까지 함께 존재합니다. 가격은 매력적이고 인수는 0원, 하지만 원본 대조가 필수인 A급 후보로 보는 것이 가장 균형 잡힌 판단입니다.
