제주지방법원 2025타경8054. 제주영어교육도시 인근 삼정지에듀 103동 1층 102호로, 전용 84.87㎡의 다세대 집합건물이며 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 구조의 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자 홍진숙은 2016.11.07. 매매를 원인으로 2016.12.13. 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 420,000,000원입니다.
이 사건에서 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 이경원은 2022.07.27. 본호 전부에 전입했고, 2022.08.09. 같은 주택 전부에 전세금 550,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 경매개시결정은 2025.05.20.이므로 점유와 전세권 모두 그보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에는 이 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다.
다만 매각물건명세서 관련 기재는 ‘매각으로 효력이 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음’으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 동일 인물인 이경원이 전세권자·점유자·경매채권자로 등장하는 점까지 고려하면, 인수 0원으로 단정해서도, 347,881,200원이 반드시 인수된다고 단정해서도 안 되는 상충 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8054 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2424 삼정지에듀 제103동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 148 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 감정상 연립주택 · 전용 84.87㎡ · 방3·거실·주방·욕실2 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 홍진숙 (2016.11.07. 매매, 2016.12.13. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 205,800,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 경매채권자 / 청구 | 이경원 / 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 5.5억 전세권과 ‘인수 없음’ 기재가 충돌
과거 농협은행 근저당 216,000,000원은 2016.12.13. 말소됐고, 삼성화재해상보험 근저당은 채권최고액 378,300,000원에서 98,150,000원으로 변경된 뒤 2021.07.01. 말소됐습니다. 제이슨에프앤디주식회사의 전세권 440,000,000원도 2022.07.27. 해지·말소됐습니다. 현재 등기상 살아 있는 제한권리는 이경원의 전세권과 경매개시결정입니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경원 | 본호 전부분 | 2022.07.27 | 미상 등기 전세금 550,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 원본 확인 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입신고가 경매개시보다 앞서 대항력은 있는 것으로 표시되지만, 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 같은 이경원 명의로 전세금 550,000,000원의 전세권이 별도로 등기돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 45.4%, 잠재 부담은 최근 시세 이상
삼정G.edu 전용 84.87㎡의 실거래 12건 평균은 482,500,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 10건 평균은 453,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 1층 330,000,000원이며, 최근 구간은 이전보다 28.1% 하락한 것으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.87㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2025.05 | 84.87㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 10건 | 453,000,000원 |
최저가 205,800,000원만 보면 최근 12개월 평균의 45.4%, 전체 실거래 평균의 42.7%입니다. 그러나 권리목록대로 전세권 미배당액이 승계된다면 판단 기준은 최저가가 아니라 전세금 550,000,000원과 그에 수반되는 비용입니다. 전세금만으로도 최근 12개월 평균의 121.4%, 최신 거래 330,000,000원의 166.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 | - |
| 2. 을구 7번 전세권 · 이경원 | 550,000,000원 | 202,118,800원 | 347,881,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산 자체는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 그러나 별도 권리판정은 전세권을 매수인 인수로 표시하므로, 위 미배당액을 단순 손실채권으로 볼지 매수인 부담으로 볼지 반드시 매각물건명세서 원본·전세권 경매신청 근거·등기 말소조건으로 확정해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 347,881,200원 |
| 4회 유찰 시 | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 408,756,840원 |
| 5회 유찰 시 | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 451,369,788원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 등의 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시119센터 남서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층 건물의 1층이며, 급배수·위생·전기·보일러 난방·천정형 냉방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종전용주거지역·제2종지구단위계획구역이며 경관녹지·완충녹지·경관 및 생태계 보전지구·지하수자원보전등급 등에 저촉 또는 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 삼정G.edu는 701세대, 2015.08.21. 준공 단지이지만 최근 동일 면적 거래가 330,000,000원부터 650,000,000원까지 크게 벌어져 층과 거래시점에 따른 가격 편차가 큽니다.
- 경매 통계. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. ‘인수권리 없음’의 적용 근거와 이경원 전세권의 매각 후 말소 여부를 문언으로 확인해야 합니다.
- 전세권 경매신청 근거 확인. 이경원이 전세권자·점유자·경매채권자로 동시에 기재된 구조와 청구액 550,000,000원의 근거를 확인해야 합니다.
- 점유 자료 대조. 전입일 2022.07.27., 전세권 설정일 2022.08.09., 전세금 지급자료와 실제 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 최악 조건 상한 설정. 인수 여부가 해소되지 않으면 낙찰가가 아니라 전세금 550,000,000원과 집행비용을 포함한 5.5억원대 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -28.1%이고 최신 1층 거래가 330,000,000원이므로 전체 평균 482,500,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
- 미납 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 비용과 점유자 명도조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 기일 결과 확인. 기재 매각기일은 2026.08.04.이므로 변경·연기·매각 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.058억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면만 보면 감정가 600,000,000원에서 세 차례 유찰된 최저가 205,800,000원의 할인 물건입니다. 최근 12개월 평균 453,000,000원의 45.4%라는 숫자도 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심 권리는 2022.08.09. 설정된 전세금 550,000,000원의 전세권과 그보다 앞선 2022.07.27. 전입 점유입니다.
권리목록대로 미배당액이 승계되면 유찰이 거듭돼도 실질 부담은 약 5.5억원 부근에서 고정됩니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌며, 시장도 28.1% 하락 추세입니다. 반대로 매각물건명세서 기재대로 인수권리가 정말 없다면 가격 구조는 완전히 달라집니다. 문제는 제공된 자료 안에서 두 결론이 동시에 존재한다는 점입니다.
가격은 싸 보이지만 권리 결론은 닫히지 않았습니다. 매각물건명세서 원본과 전세권 말소조건으로 인수 0원이 명확히 확정되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 5.5억원 전세권의 최종 소멸 여부입니다.
