창원지방법원 2025타경684. 경남 김해시 한림면 장방리 1950-4 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 1층이 근린생활시설(농심가마트), 2층이 주택으로 확인됩니다. 감정가는 893,112,700원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 625,178,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 정호관이고, 한림농업협동조합이 1,565,865,327원을 청구해 임의경매를 진행하고 있습니다.
권리구조는 과거 설정됐던 다수의 근저당이 2018년 말 이미 말소된 뒤, 2018.12.27. 새로 설정된 한림농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리가 된 형태입니다. 그 뒤의 근저당권들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 물건은 단순한 주거용 한 호가 아니라 근린생활시설과 주택이 결합된 건물에 토지가 함께 매각되는 구조이고, 임대관계가 미상이라 실제 점유 상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 장방리 1950-4 · 경상남도 김해시 한림면 한림로 413 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설(농심가마트) · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 철골조 및 블록조 슬라브지붕 2층 · 외벽 드라이비트 등 · 내벽 인테리어 등 · 샤시창호 |
| 소유자 | 정호관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 893,112,700원 / 625,178,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한림농업협동조합 / 1,565,865,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
과거 2004년·2007년·2013년에 설정됐던 한림농업협동조합 근저당권들은 2018.12.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 을구 5번, 2018.12.27. 접수번호 88327의 한림농업협동조합 근저당권 540,000,000원입니다. 같은 날 바로 뒤 접수된 을구 6번 900,000,000원 근저당을 비롯해 2020년 240,000,000원, 2023년 168,000,000원 및 제명숙 130,000,000원 근저당은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 625,178,000원으로 감정가 893,112,700원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 1층 근린생활시설·2층 주택에 토지가 결합된 복합 물건이라 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 방식으로 가격을 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 감정가 70%) | 625,178,000원 | 616,526,220원 | 1,361,473,780원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 437,624,600원 | 430,848,354원 | 1,547,151,646원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 306,337,220원 | 301,248,499원 | 1,676,751,501원 |
채권최고액 기준 현재 존속 채권 합계는 1,978,000,000원으로, 어느 제시 회차에서도 매각대금보다 큽니다. 따라서 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지고 소유자 잔여는 0원으로 유지됩니다. 이는 채권자 배당 부족 문제이지, 배당표상 그 부족액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 625,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,651,780원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 한림농업협동조합 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 한림농업협동조합 | 900,000,000원 | 76,526,220원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 한림농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 한림농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당 · 제명숙 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 배당은 616,526,220원, 미배당은 1,361,473,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 일괄매각·토지·시설 메모
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1)이 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너. 목록1 지상에 있는 이동이 용이한 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 태양광설비. 목록2 옥상의 태양광설비는 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 장방리 1950-4 토지는 924.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 428,300원/㎡입니다.
- 공동담보. 현존 한림농업협동조합 근저당에는 장방리 1950-4 외 명동리 679, 명동리 703-2 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 장방리 일대. 한림초등학교 남동측 인근이며 주택 및 근린생활시설 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 명동리 일대. 인현마을회관 남측 인근으로 주택·농경지·공장이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 각 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지이용. 장방리 1950-4는 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·태양광설비 등이 있으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반 공동주택 한 호가 아니라 근린생활시설·주택·토지가 결합된 물건이어서 가격과 수요층을 개별적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 1층 농심가마트와 2층 주택의 실제 점유자·임차관계를 현장에서 확인하세요.
- 매각 포함·제외 범위. 제시외 건물(2-1)은 포함되고 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다. 태양광설비는 건물에 포함됩니다.
- 공동담보 확인. 한림농업협동조합 담보권이 장방리 1950-4 및 명동리 679·703-2와 공동담보로 설정된 내역을 원본 등기에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 현장 이용수익과 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션의 미배당 1,361,473,780원은 채권자 미회수액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 필수”
이 사건의 등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2018.12.27. 한림농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 존속 담보권은 매각으로 소멸해 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 여기서 곧바로 안전형 주거물건으로 판단하면 곤란합니다. 실제 이용이 1층 근린생활시설·2층 주택이고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 제시외 건물·컨테이너 제외·태양광설비 포함 같은 매각범위 이슈도 있습니다.
또한 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 별도 검증입니다. 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부보다 실제 점유관계와 복합용도 부동산의 적정 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
