창원지방법원 2025타경693. 김해시 삼방동 동원아파트 103동 2층 210호입니다. 현재 소유자는 서인숙이고, 2020.12.24. 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.01.18. 박영균 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2025.09.03. 임의경매개시결정, 2025.11.28. 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 11,861,935원이 있습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 등록 내역은 없으며, 감정평가 요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경693 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원아파트 103동 2층 210호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 삼안로 226 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.96㎡ · 13층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 서인숙 · 2020.12.24. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.18. 박영균 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이고 채무자는 서인숙입니다. 이후 경매개시결정과 제이비우리캐피탈주식회사 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 71%
동원아파트 동일 면적 59.96㎡의 최근 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 73,941,666원, 최신 거래는 2026.08. 64,000,000원입니다. 현재 최저매각가 52,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 77,300,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 73,941,666원 |
실거래 범위는 63,000,000원~97,000,000원이고 최신 거래는 64,000,000원입니다. 현재 최저가 52,500,000원은 실거래 최저가와 최신 거래보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 71.0%이므로, 현재 회차에서는 신건 가격이 최근 시세 이상이었던 유형과 달리 가격 할인 구간이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 2. 근저당 · 박영균 | 78,000,000원 | 51,155,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 11,861,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,500,000원 가정 시 집행비용 1,345,000원을 제외한 금액이 박영균 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 추정이며 총 채권 미배당액은 38,706,935원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 38,706,935원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 54,173,435원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 64,999,985원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있고, 이 사건도 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼방초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 2층 210호이며, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 동원아파트는 1,026세대이며 준공일은 1991.11.27.입니다. 동일 면적 최근 실거래는 12건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼방지구)이며 공시지가는 940,700원/㎡입니다.
- 도로. 서측 중로1류, 북측 소로1류, 남측 소로2류, 동측 소로3류와 각각 접하고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.01.18. 박영균 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정·가압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 대조하세요.
- 저층 가격 보정. 이 물건은 13층 건물 내 2층입니다. 동일 면적 실거래는 63,000,000원~97,000,000원으로 편차가 있으므로 층과 내부상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당표 성격. 예상배당은 채권최고액 기준 추정이므로 실제 채권잔액·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 아래
이 사건의 말소기준은 박영균 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰되어 52,500,000원까지 낮아졌습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 73,941,666원의 71.0%이고 최신 거래 64,000,000원보다 낮습니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리는 단순하고 가격은 최근 실거래보다 낮은 회차입니다. 다만 감정평가 요항에서 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 실제 점유관계 확인이 최종 관문입니다. 권리 원본 대조와 내부상태 확인까지 마친 뒤 가격을 결정하는 접근이 적합합니다.
