창원지방법원 2025타경709. 경상남도 창원시 진해구 충무동 13-11 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 장영곤이며, 2014년 12월 29일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 204,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단과 국민은행의 가압류가 설정됐고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 다릅니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중인 철근콘크리트조 2층 건물이며, 토지와 함께 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 특히 토지 경계와 실제 건물 이용상태를 점검해야 하므로, 단순히 유찰 횟수와 할인율만 보고 입찰하기에는 주의가 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경709 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충무동 13-11 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 진해구 충장로 92-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 현황 숙박시설 |
| 토지 | 284.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 일반상업지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 · 사용승인일 1970.01.20 |
| 건물 이용 | 숙박시설 이용 중 · 일부 1층 공부상 주택과 현황 불일치 |
| 소유자 | 장영곤 (단독소유) |
| 감정가 | 434,341,400원 |
| 최저매각가 | 212,826,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 167,035,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 관할 등기소 | 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸
권리분석의 출발점은 2014.12.29 국민은행 근저당권입니다. 을구 15번으로 설정됐으며 채권최고액은 204,000,000원입니다. 건물과 함께 충무동 13-11 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 말소기준권리이므로 정상적인 매각절차에서 소멸합니다.
그 후 설정된 경남신용보증재단의 가압류 20,000,000원과 국민은행의 가압류 6,033,379원, 그리고 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 등기된 후순위 채권을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 212,826,000원으로 감정가 434,341,400원의 49%입니다. 두 번 유찰되면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 실제 투자 판단에는 주변 유사 토지·숙박시설의 거래가격과 현 건물의 활용 가능성이 중요합니다.
이 사건은 단순한 토지만의 매각이 아니라 기존 건물과 제시외 건물까지 포함된 일괄매각입니다. 토지의 일반상업지역 지정만으로 건물 전체를 자유롭게 활용할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 숙박시설의 현재 이용상태, 건축물대장상 용도, 토지 경계, 용도변경 및 수선 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 212,826,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,978,200원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 104,284,740원 | 24.01% | 0원 |
유찰 시나리오는 가격과 배당액의 가정 비교입니다. 실제 다음 매각조건이나 낙찰가격을 보장하지 않으며, 예상 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,779,564원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 5,046,436원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 6,033,379원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,779,564원을 제외한 금액에서 국민은행 근저당에 204,000,000원, 경남신용보증재단에 5,046,436원이 배당되는 계산입니다. 국민은행 후순위 가압류에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.
채권자 총 청구액 230,033,379원 중 예상 배당액은 209,046,436원, 예상 미배당액은 20,986,943원입니다. 다만 이 계산은 근저당권 채권최고액 204,000,000원을 배당에 반영한 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 167,035,475원으로 별도 확인되므로, 실제 피담보채권액과 배당요구·채권계산서에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 209,046,436원 | 20,986,943원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 146,092,505원 | 83,940,874원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 102,024,754원 | 128,008,625원 | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액·우선순위·배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 진해역 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 부동산 인근까지 차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지 규모. 토지면적은 284.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 지형은 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1970.01.20입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등, 내부는 벽지·타일 등으로 마감됐으며 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 현황 이용. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 공부상 1층 주택 53.8㎡와 19.62㎡ 역시 현황 숙박시설로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·도시지역이며 방화지구와 중점경관관리구역에 해당합니다. 역사문화환경보존지역 및 현상변경허가 대상구역에 관한 제한도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 545,200원/㎡입니다. 이는 개별 토지 거래시세나 건물 포함 시세를 직접 뜻하지 않습니다.
- 건축물 관련. 위반건축물 표시 여부는 별도 확인이 필요하며, 공부상 용도와 현황 이용 차이는 건축물대장 및 관계기관 확인 대상입니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 지적측량 및 경계 확인. 충무동 13-11 토지와 인접 토지의 경계가 불분명하므로 측량 필요성과 비용, 경계 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물 (1-1~1-5)의 현황, 배치, 사용관계와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 실제 운영관계. 운영자, 점유자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 조사해야 합니다. 임대관계 미상을 임차인 부재로 단정해서는 안 됩니다.
- 공부상 용도와 현황 차이. 공부상 주택 부분이 숙박시설로 사용되고 있으므로 용도 적법성, 용도변경 필요 여부, 관련 인허가를 확인해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 사용승인일 1970.01.20인 건물의 구조적 상태와 방수·배관·전기·설비 보수 필요성을 검토해야 합니다.
- 규제 검토. 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 방화지구, 중점경관관리구역 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 조사. 진해 충무동 인근의 토지·숙박시설 거래와 건물 활용비용을 비교하여 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 배당·인수 원본 확인. 국민은행의 실제 채권액, 임차인 관련 사항, 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기사항전부증명서를 대조해야 합니다.
- 명도 및 미납금. 숙박시설 이용자와 운영자의 점유관계, 명도비용, 공과금 및 관리 관련 미납금을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 유찰, 그러나 현장 검증이 먼저”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 뚜렷하고 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이며, 최저매각가는 감정가의 49%까지 낮아졌습니다.
하지만 결정적인 변수는 등기부 밖에 있습니다. 불분명한 토지 경계, 제시외 건물, 숙박시설 이용상태, 공부상 주택과 실제 용도의 차이, 임대관계 미상이 모두 실제 매수비용과 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 이 물건은 단순한 할인율보다 현장조사·지적측량·점유확인·건축물 이용 적법성 검토가 우선입니다. 감정가 대비 49%라는 가격만으로 저렴하다고 판단할 수 없으며, 현장 위험과 실제 시세가 확인된 후에 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 위험은 아직 확인이 필요합니다. 결론은 신중 검토입니다.
