창원지방법원 2025타경709. 진해구 충무동 13-11 토지와 충장로 92-1 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로, 사용승인일은 1970.01.20이고 현황은 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 284.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 일반상업지역에 속합니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 현 소유자 장영곤이 2009년 소유권을 취득했고, 2014.12.29 국민은행이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국민은행 가압류 6,033,379원, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 충무동 13-11 · 경상남도 창원시 진해구 충장로 92-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 현황 숙박시설 |
| 토지 | 284.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 일반상업지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1970.01.20 · 숙박시설 이용 |
| 소유자 | 장영곤 (2009.12.03 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 434,341,400원 / 304,038,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 167,035,475원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 (1-1~1-5) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 이 사건에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 2014.12.29 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 들어온 경남신용보증재단 가압류, 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 우리은행 근저당, 전세권, 개인 근저당 등이 다수 나타나지만 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 현재 권리분석에서는 2014년 국민은행 근저당 이후의 권리 흐름을 중심으로 보면 됩니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘시세 확인 부재’를 먼저
현재 최저매각가는 304,038,000원으로 감정가 434,341,400원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 130,303,400원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 304,038,000원 | 70% | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 212,826,600원 | 49% | 20,986,351원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,978,620원 | 34.3% | 83,940,460원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 대상으로 잡힌 채권 230,033,379원이 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 뒤 소유자에게도 68,948,089원이 남는 구조입니다. 2회·3회 유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,056,532원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 6,033,379원 | 6,033,379원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,948,089원 |
현재 최저가 304,038,000원 가정에서는 배당 대상 채권이 전액 배당됩니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진해역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 기호2 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 1층의 53.8㎡ 및 19.62㎡ 부분은 공부상 주택이나 현황은 숙박시설입니다.
- 토지. 284.3㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방이며 공시지가는 545,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역·진해원도심 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 경계. 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 1970.01.20이며 급·배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 필지와 지적경계가 불분명하다는 감정평가 의견이 있으므로 토지 경계와 실제 점유 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 숙박시설 현황. 공부상 주택으로 표시된 1층 일부가 실제 숙박시설로 이용 중인 점을 직접 확인하고, 실제 영업·사용 상태와 필요한 절차를 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 (1-1~1-5)이 일괄매각에 포함되므로 위치·규모·현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 숙박시설 및 토지의 실제 거래·수익가치와 수선 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2014.12.29 국민은행 근저당이며 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 채권자 미배당이 생겨도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당액을 매수인 추가부담으로 오해하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 실사는 반드시
이 사건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차 304,038,000원에서는 배당 대상 채권도 전액 배당됩니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 부동산 자체입니다. 건물은 숙박시설로 이용 중이고, 공부상 주택과 현황 용도가 다른 부분이 있으며, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 무엇보다 토지 지적경계가 불분명해 정확한 확정에 측량이 필요합니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 현황·경계·가격 검증이 승부처”인 사건으로 보는 것이 적절합니다.
