창원지방법원 2025타경718. 김해 삼계동 구지마을3단지푸르지오 312동 17층 1703호 아파트입니다. 소유자 문상준은 2010.04.26 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.07.12 설정된 부산은행 근저당권 211,200,000원입니다. 그 뒤 부산은행의 추가 근저당과 신용보증기금 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 임의경매처럼 보입니다. 하지만 이 물건에는 등기부보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인 이정규의 전입일이 2017.03.28이라는 점입니다. 이는 말소기준보다 7년 이상 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 그에 따라 실질취득금액도 299,600,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경718 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1504-1 구지마을3단지푸르지오아파트 312동 17층1703호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 내 17층 · 아파트로 이용중 |
| 비교면적 | 100.8892㎡ |
| 소유자 | 문상준 (2010.04.26 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 299,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 197,361,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준은 을구 5번 부산은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 6번 550,000,000원 근저당과 미화 990,000달러 근저당, 2024.11.20 설정된 추가 근저당, 2025.03.21 신용보증기금 가압류, 2025.09.08 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 을구 9번 미화 1,292,500달러 근저당은 2025.06.12 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정규 | 2017.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 여부를 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권 행사와 미배당 보증금 승계 범위 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 입찰가 자체는 80.1%, 그러나 ‘실질취득’은 미확정
구지마을3단지푸르지오의 비교면적 실거래 12건은 최근 12개월 평균 374,250,000원입니다. 거래 범위는 310,000,000원~433,000,000원이고, 가장 최근 2026.08 거래는 13층 433,000,000원입니다. 현재 최저가 299,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 100.89㎡ | 13 | 433,000,000원 |
| 2026.07 | 96.5㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 96.5㎡ | 7 | 368,000,000원 |
| 2026.06 | 100.89㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.05 | 96.5㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 96.5㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 100.89㎡ | 20 | 407,000,000원 |
| 2026.02 | 100.89㎡ | 20 | 407,000,000원 |
| 2026.02 | 96.5㎡ | 14 | 329,000,000원 |
| 2025.11 | 96.5㎡ | 8 | 392,000,000원 |
| 2025.11 | 96.5㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 100.89㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 374,250,000원 |
다만 이 80.1%는 최저매각가만 최근 시세와 비교한 수치입니다. 임차인 인수액이 확인되면 실제 취득비용은 그만큼 높아집니다. 따라서 이 물건은 현 단계에서 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 가격 판단 기준은 임차 보증금을 확인한 뒤의 실질취득금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,994,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 83,405,600원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 미상 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 175,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 배당액은 294,605,600원, 계산상 미배당액은 1,192,094,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금·당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 김해시 삼계동 구지마을3단지푸르지오아파트로, 부근은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 단지규모. 구지마을3단지푸르지오는 1,098세대, 2007.04.05 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란해 내부 이용상황과 관리상태는 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이정규의 보증금이 얼마인지가 실질취득비용을 결정하는 핵심입니다.
- 대항력 요건 확인. 2017.03.28 전입 외에 실제 점유·임대차관계와 말소기준일 당시 요건을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금 승계 여부를 가르는 항목입니다.
- 최저가만으로 시세판단 금지. 299,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%지만, 실질취득비용은 임차인 인수액 확인 후 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 임대차 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 한 사람
감정가 428,000,000원에서 1회 유찰되어 299,600,000원까지 내려온 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 최근 12개월 실거래 평균도 374,250,000원이고 최신 거래는 433,000,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 2017.03.28 전입한 이정규입니다.
말소기준권리인 부산은행 근저당은 2024.07.12입니다. 임차인의 전입이 그보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 현재 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 299,600,000원을 곧 실질취득가격으로 보면 안 됩니다. 권리관계 확인이 끝나기 전까지는 가격 할인보다 임차보증금 확인이 우선인 사건입니다.