창원지방법원 2025타경772. 창원시 의창구 명서동 203-4의 성평숙박시설과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하층 주차장, 1층 안내실, 2·3·4·5층 각 객실6개, 6층 객실5개, 7층 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 2,682,713,000원으로 감정가 3,832,447,200원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다.
권리의 기준점은 2022.11.07. 설정된 경남단감원예농업협동좋합 근저당권 3,360,000,000원입니다. 그 뒤 주식회사대구은행 근저당권, 현재 경매개시결정, 창원시 압류와 국 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 점유자인 주식회사 카피(박헌진)의 신고일도 2024.04.30.로 말소기준보다 뒤라 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경772 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 명서동 203-4 성평숙박시설 · 창이대로103번길 3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사더더플레이 |
| 토지 | 419.6㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 3,832,447,200원 / 2,682,713,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 2,835,516,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1~1-5) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.07. 을구 26번 경남단감원예농업협동좋합 근저당권입니다. 이후 2023.02.27. 주식회사대구은행 근저당권 480,000,000원, 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2026.01.30. 창원시 압류, 2026.04.30. 국 압류가 이어지며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 카피(박헌진) | 1190㎡ | 2024.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신고일 2024.04.30.은 말소기준일 2022.11.07.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아, 낙찰 전 매각물건명세서에서 점유관계와 보증금 내용을 대조하는 절차는 필요합니다. 현재 배당 계산에는 임차인 배당이 별도로 반영돼 있지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
현재 회차의 최저매각가는 2,682,713,000원입니다. 감정가 3,832,447,200원 대비 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,877,899,100원, 3회 유찰 시 1,314,529,370원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,682,713,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,227,130원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동좋합 | 3,360,000,000원 | 2,653,485,870원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,840,000,000원 중 2,653,485,870원이 배당되고, 미배당은 1,186,514,130원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(PLAY 모텔)로 이용 중이며, 지하층 주차장, 1층 안내실, 2·3·4·5층 객실6개, 6층 객실5개, 7층 단독주택(방2·주방겸 거실·욕실 등) 구조입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 및 벽돌조 및 철근콘크리트슬래브지붕 7층 건물로, 석재·타일 외벽, 벽지·타일 및 인테리어 내벽, 타일·장판지 바닥, 알미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 승강기설비(7층용), 위생설비, 급배수설비, 전기온수설비, 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 명곡광장사거리 남서측 인근으로 상업시설·숙박시설·근린생활시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 시가지 내 상업지역에 위치해 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 419.6㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑥ 매각조건·현황 체크
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며 제시외 건물(1-1~1-5)도 매각에 포함됩니다.
- 지붕 현황. 목록1 건물 7층은 공부상 ‘벽돌조 슬래브지붕’이나 현황은 ‘판넬지붕’으로 기재돼 있습니다.
- 점유 확인. 주식회사 카피(박헌진)가 1190㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있어 실제 점유 범위와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금은 미상이며 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현장 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑦ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,682,713,000원 | 2,653,485,870원 | 1,186,514,130원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,877,899,100원 | 1,856,720,109원 | 1,983,279,891원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,314,529,370원 | 1,298,984,076원 | 2,541,015,924원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 가격이 내려가면서 별도의 인수금액이 커지는 대항력 임차인 인수형 구조는 아닙니다. 다만 가격 하락만큼 담보권자들의 미배당액은 증가합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘운영형 부동산의 실체 확인’이 더 중요하다
이 사건의 권리 골격은 비교적 선명합니다. 2022.11.07. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자도 그 기준보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순 주거용이 아닙니다. 숙박시설과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물도 포함되며, 점유자의 보증금이 확인되지 않았고 7층 지붕의 공부·현황 차이도 기재돼 있습니다. 이미 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 현장·점유·운영 확인 비중은 높은 물건입니다.
