창원지방법원 2025타경772. 창원시 의창구 명서동의 성평숙박시설이 경매에 나왔습니다. 감정평가상 지하층 주차장과 1층 안내실, 2~6층 객실, 7층 주거공간을 갖춘 숙박시설로, 건물과 토지가 일괄 매각되는 물건입니다. 소유자는 주식회사더더플레이이며, 2022년 설정된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

권리관계만 보면 말소기준권리 이후 설정된 대구은행 근저당권과 경매개시결정, 지방자치단체·국가의 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 소멸하는 등기와 실제 낙찰 후 해결해야 할 문제는 구별해야 합니다. 현재 점유 조사에서 법인 관련 점유 사실이 확인됐고, 세금 압류도 존재합니다. 숙박시설 특유의 영업·시설·명도 문제까지 고려하면 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

핵심은 2022.11.07 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,360,000,000원이고, 건물과 명서동 203-4 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이며, 후순위 대구은행 근저당권 480,000,000원과 이후 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024년에도 같은 채권자의 임의경매개시결정이 있었지만 2024.07.09 취하로 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.10.21 개시된 2025타경772입니다. 과거에 설정됐던 박옥선 명의 전세권 300,000,000원 등 종전 권리는 2005년 경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력이 있어 현재 인수할 전세권과 구별됩니다.

임차·점유 조사 — 보증금과 계약관계 확인 필요

현황조사에는 주식회사 카피(박헌진) 관련 점유 내역이 확인됩니다. 기재된 전입일은 2024.04.30로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·확정일자와 구체적인 점유 법률관계는 확인이 필요합니다.

현황조사 기준 점유 내역 1건입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 판단은 확인된 신고 내역에 한정됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 계약관계는 원본으로 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

감정가 3,832,447,200원에서 2회 유찰된 결과, 현재 최저매각가는 1,877,899,000원입니다. 감정평가액 대비 약 49.0%라는 숫자는 눈에 띄지만, 숙박시설은 일반 아파트와 달리 객실 운영, 시설 상태, 건물 관리비용, 수익성과 토지가치가 가격을 좌우합니다. 현재 확인된 거래 비교가격이 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

후속 회차는 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 결과나 향후 최저가를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,877,899,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 21,178,990원을 공제한 뒤 선순위 근저당권자에게 1,856,720,010원이 배당되는 구조입니다. 후순위 대구은행과 소유자에게 돌아갈 배당은 없는 것으로 추정됩니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 3,840,000,000원, 이 기준의 예상 미배당액은 1,983,279,990원입니다. 다만 채권최고액은 확정 채무잔액과 다르며, 실제 배당은 채권계산서, 조세채권 및 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 명곡광장사거리 남서측 인근으로, 상업시설·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 시가지 내 상업지역에 위치해 대중교통 여건은 전반적으로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지면적은 419.6㎡, 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조의 7층 건물로, 승강기·급배수·위생·냉난방·전기온수 설비가 기재되어 있습니다.
• 영업공간. 2~5층은 각 객실 6개, 6층은 객실 5개이며 7층은 방 2개와 주방 겸 거실, 욕실 등을 갖춘 주거공간으로 이용되고 있습니다.
• 현황 차이. 7층 지붕은 공부상 슬래브지붕, 현황상 판넬지붕입니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함되므로 실제 구조·면적을 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설은 운영수익과 시설관리 상태가 매수자 판단에 큰 영향을 줍니다. 반복 유찰 이력과 비교거래 부재를 감안해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 재산정. 감정가 대비 49.0%라는 할인율을 곧바로 매수가치로 보지 말고 토지가치, 시설가치, 영업수익 및 예상 수선비를 각각 검토하세요.
• 점유자 확인. 주식회사 카피(박헌진)의 실제 계약관계, 보증금, 점유 범위, 영업 관련 권리와 명도 가능성을 확인하세요.
• 건물 현황 대조. 7층 판넬지붕 및 제시외 건물(1-1~1-5)의 면적, 구조, 건축물대장 기재와 적법성을 확인하세요.
• 세금 및 체납. 창원시·국가 압류 관련 조세채권의 종류와 배당순위를 확인하고, 관리비·공과금 등 별도 비용도 점검하세요.
• 시설과 영업. 객실·승강기·전기온수·냉난방설비의 상태와 숙박업 영업 관련 인허가·승계 가능 여부를 확인하세요.
• 입찰자금. 최저가 1,877,899,000원 외에 취득 관련 세금, 명도, 시설 수선 및 운영자금이 추가될 수 있음을 고려하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행 내역을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “반값 낙찰 기회”보다 “실질 가치 검증”이 먼저다

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 현재 확인된 등기상 인수금액이 0원이라는 점입니다. 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 이후 설정된 권리들도 매각으로 정리되는 구조입니다.

그러나 숙박시설은 등기상 권리가 단순하다고 투자까지 단순해지는 물건이 아닙니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 대비 49.0%까지 내려왔지만, 확인된 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 말할 근거는 부족합니다. 점유자 계약관계, 세금 압류, 건물 현황 차이와 영업수익 검증이 모두 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·운영·명도 리스크가 남은 조건부 검토 대상입니다. 응찰 여부는 최저가 자체보다 현장 확인을 통한 숙박시설의 실질 자산가치와 추가 비용을 반영한 취득총액을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.