울산지방법원 2025타경1260. 경상남도 양산시 명곡동 910-5 소재 건물의 1층 104호 근린생활시설입니다. 김영철이 2014.05.08. 거래가액 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2018.09.18. 설정된 양산농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사금성출판사 근저당과 양산시·국의 압류, 서울보증보험주식회사·한화생명보험 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 인수 구조는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가는 71,000,000원, 현재 최저매각가는 49,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 임대관계는 미상입니다. 또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 여부를 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 명곡동 910-5 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물 내 상가 1층 104호 |
| 소유자 | 김영철 · 2014.05.08. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산농업협동조합 / 38,199,435원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.09.18. 양산농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞선 부산은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐고, 이후의 주식회사금성출판사 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 비교 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 49,700,000원으로 감정가 71,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 34,790,000원, 3회 유찰 시는 24,353,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 49,700,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 59,629,290원 |
| 2회 유찰 · 49% | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 74,270,910원 |
| 3회 유찰 · 34% | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 84,520,044원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 양산농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사금성출판사 | 20,000,000원 | 405,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 30,034,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 108,034,690원 중 채권자 예상배당은 48,405,400원, 미배당은 59,629,290원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 명곡동 소재 동원과학기술대학교 서측 인근으로, 주변은 학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 내외, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물입니다.
- 토지. 사다리형·평탄한 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,554.0㎡, 공시지가는 353,800원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며 대학에 접합니다.
- 설비. 공동위생·급배수시설 및 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부, 임대차 계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 현재 최저가는 49,700,000원이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 인근 동일 유형 상가의 매매가와 임대료를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차별 자금전략. 현재 49,700,000원, 2회 유찰 시 34,790,000원, 3회 유찰 시 24,353,000원 시나리오를 기준으로 가격과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 상가 이용성과 도로 조건. 1층 근린생활시설이고 남동측 약 20미터, 서측 약 6미터 도로에 접하므로 실제 출입동선과 가시성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.09.18. 양산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 49,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 근린시설·임대관계 미상·실거래 시세 부재가 함께 있기 때문입니다. 이 사건은 권리보다 실제 점유·임대수익·인근 상가 시세를 확인한 뒤 가격을 결정하는 것이 핵심입니다.
