📉 최저가 406,610,000원 · 감정가의 49%   ✅ 확인된 인수액 0원   📐 토지 612㎡   ⚠️ 토지 경계 측량 필요

울산지방법원 2025타경1283. 울주군 상북면 궁근정리 1012에 소재한 근린시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골구조의 3층 근린생활시설이며, 토지면적은 612㎡입니다. 소유자는 안을연이고, 중울산농업협동조합이 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 521,124,191원이며, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 611,000,000원입니다.

등기부상 현재 분석 대상인 근저당권은 매각으로 소멸할 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국민건강보험공단 압류와 울주군의 지분 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 소멸 예정 권리 때문에 채권 부족액을 낙찰자가 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 이 사건에는 등기부만 확인해서는 해결되지 않는 문제가 있습니다. 바로 토지의 경계와 실제 점유·이용 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 소멸, 경계 문제는 별개

등기 이력을 보면 과거에도 경매가 진행된 적이 있습니다. 2009년 강제경매개시결정은 취하로 말소되었으며, 2011년 임의경매 사건은 2012년 매각으로 이어졌습니다. 과거 설정되었던 근저당권과 전세권 등은 이미 말소되어 현재의 인수 권리로 계산하지 않습니다.

2014년 안을연과 신용호가 각각 2분의 1 지분을 취득했고, 2019년에는 신용호의 지분이 협의분할에 의한 상속으로 안을연에게 이전되었습니다. 이후 2020년 현재의 말소기준 근저당권이 설정되었습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인으로 단정 금지

이 물건의 감정가는 829,817,250원입니다. 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 406,610,000원까지 내려왔습니다. 감정가에서 약 51% 낮아진 가격이지만, 이는 감정가 대비 할인이지 실제 거래시세 대비 할인이라고 볼 근거는 아닙니다.

특히 이 사건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 자연녹지지역에 위치한 근린생활시설과 토지입니다. 가격을 판단할 때는 토지의 이용 가능성, 근린시설의 실제 수익성, 건물의 노후·유지관리 상태와 함께 매각 대상 경계가 정확히 일치하는지를 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 406,610,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 611,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 6,466,100원을 제외한 400,143,900원이 중울산농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 210,856,100원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

3회 유찰 시에는 최저가가 284,627,000원, 4회 유찰 시에는 199,238,900원까지 내려가는 시나리오입니다. 각 단계에서 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 소멸 예정 근저당권을 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.

다만 추가 유찰이 반드시 발생하거나 해당 가격에 낙찰된다는 의미는 아닙니다. 실제 수익성은 권리 소멸 여부만으로 결정되지 않습니다. 토지 경계, 건물 상태, 점유 및 활용 가능성에 따라 적정 입찰가격은 크게 달라집니다.

⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 울주상북농공단지 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트 3층 건물로, 공부상 1~3층 모두 근린생활시설입니다. 벽체는 판넬잇기, 바닥은 콘크리트 위 에폭시 마감 등이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 전기, 위생, 급수·배수설비가 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 보수 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 612㎡입니다. 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다. 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 도로구역 접함 및 가축사육제한구역 포함 사항이 있으므로 토지 활용계획에 영향을 미치는 제한을 검토해야 합니다.
• 공시지가. 392,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가이며, 건물과 토지를 포함한 실제 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 토지 경계에 대한 측량 필요성을 해소하는 내용은 아닙니다.
• 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 비주거용 물건입니다. 이용 목적과 매수자의 수요가 제한될 수 있어 실제 임대수요, 활용 가능성 및 매각기간을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 경계 측량. 궁근정리 1012의 실제 경계와 인접 토지의 관계를 확인해야 합니다. 현황조사에서 지적된 타토지 포함 부분의 정확한 범위가 핵심입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각 대상인 만큼, 매각 대상의 표시와 실제 이용범위를 대조해야 합니다. 건물과 토지의 소유 및 이용관계도 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만, 그것만으로 건물 전체가 비어 있거나 즉시 인도받을 수 있다고 단정할 수 없습니다. 실제 사용주체, 점유관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 근린시설 활용성 검토. 1~3층 근린생활시설의 실제 사용상태와 설비·구조 상태를 확인하고, 계획한 영업·임대 용도가 가능한지 검토해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·도로구역 접함·가축사육제한구역 관련 제한을 검토해야 합니다.
• 감정가 할인 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 약 49%이지만, 실제 시세 및 적정 매각가격이 검증되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 자금계획. 최저매각가 406,610,000원 외에도 취득 관련 비용, 명도 및 시설보수 비용, 측량에 따른 추가 지출 가능성을 고려해야 합니다.
• 우선채권 검토. 국민건강보험공단·울주군 압류와 관련한 우선 배당 여부, 미납 세금 및 집행비용 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 지적 관련 서류를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 토지 경계는 남는다”

이 사건은 권리관계와 물건 자체의 위험을 구분해야 하는 경매입니다. 중울산농업협동조합의 2020년 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고, 예상배당상 낙찰자가 승계할 금액도 0원입니다.

가격만 보면 감정가 829,817,250원에서 두 차례 유찰되어 406,610,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 수치를 곧바로 시세 대비 저평가라고 해석할 수 없습니다. 비주거용 근린시설의 환금성과 실제 활용 가치가 검증되지 않았고, 무엇보다 토지 일부의 위치 및 경계에 대한 측량 필요성이 명시되어 있기 때문입니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 자체의 불확실성이 커서 입찰 판단은 보류하는 것이 타당하다는 것입니다. 먼저 경계 측량과 현장 점유상태를 확인하고, 실제 활용 가능한 토지·건물의 가치 및 매매 수요를 검증해야 합니다. 그 결과를 확보한 뒤에야 현재 최저가가 투자 기회인지 판단할 수 있습니다. 49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인도받고 어떻게 사용할 수 있느냐입니다.