울산지방법원 2025타경1283. 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 1012, 도로명 석남로 805의 근린시설 + 토지 물건입니다. 공부상 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트 3층이며 1~3층 모두 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지는 612㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 현재 최저매각가는 580,872,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다.
권리의 기준점은 2020.11.04 설정된 중울산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 611,000,000원이고 채무자는 안을연입니다. 이후 2025.07.17 중울산농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.07.23 국민건강보험공단 압류, 2026.02.25 울주군 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 전세권을 포함한 다수 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 1012 · 울산광역시 울주군 상북면 석남로 805 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공부상 1~3층 공히 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트 3층 · 판넬잇기 · 콘크리트 위 에폭시 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 612㎡ · 대 · 업무용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 안을연 · 2014.11.03 지분 2분의 1 취득, 2019.11.29 신용호 지분 2분의 1 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 829,817,250원 / 580,872,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 521,124,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수액은 없습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.04 중울산농업협동조합 근저당권 611,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상배당에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%보다 먼저 봐야 할 것
현재 최저매각가는 580,872,000원으로 감정가 829,817,250원의 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 70%라는 할인율 자체만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 비표준 자산은 아파트처럼 동일 평형 거래를 직접 대입하기 어렵고, 이 사건은 토지 경계 확인 문제까지 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,208,720원 |
| 2. 을구 28번 근저당권 · 중울산농업협동조합 | 611,000,000원 | 572,663,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 미배당액이 38,336,720원 발생합니다. 다만 신청채권자 청구액 521,124,191원은 현재 회차에서 충족되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 “울주상북농공단지” 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 1~3층 모두 근린생활시설이며 전기·위생·급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 612㎡, 지목 대, 업무용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 392,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 근린시설 + 토지 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 현황조사보고서상 본건 토지 일부가 타토지에 포함되어 있다는 기재가 있으므로, 정확한 위치와 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 기준으로 실제 점유·사용 범위와 공부상 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 580,872,000원, 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 단순 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2020.11.04 중울산농업협동조합 근저당권 611,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 공법상 이용. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역 및 도로구역 접함 사항이 실제 사용·증축·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2020.11.04 중울산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고, 무엇보다 현황조사보고서에는 본건 토지 일부가 타토지에 포함되어 있다는 기재가 있어 정확한 위치와 경계를 측량해야 한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장·측량·이용가치 검증이 입찰 성패를 좌우하는 근린시설 + 토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
