대항력 보증금 3억, 확약으로 실질 인수는 0원 — 상도 더포레스트 803호

서울중앙지방법원 2025타경102433. 동작구 상도1동 더포레스트 9층 건물 중 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 문지우가 2022.02.14. 매매계약을 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 300,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 보증금 300,000,000원의 임차인 김은수입니다. 김은수는 말소기준권리인 2023.09.15. 국세 압류보다 앞선 2022.02.28. 전입·점유를 갖췄고, 확정일자도 2022.02.15.로 앞섭니다. 배당요구까지 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 그러나 신청채권자가 제출한 확약서로 잔존 보증금 청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해, 이 임차인에 관한 매수인 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

등기상 최초 수협은행 근저당권은 2022.02.28. 일부포기를 원인으로 말소등기가 이뤄졌고, 선언된 말소기준권리는 2023.09.15. 영등포세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 김은수 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김은수는 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유일을 기준으로 대항력을 갖추고 있어, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있었습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시되며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 확약 없이는 부담이 줄지 않는다

현재 최저매각가는 178,400,000원으로 감정가 223,000,000원의 80%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 178,400,000원입니다. 반면 확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 임차인 미배당액은 124,897,600원으로, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가 하락만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당액이 증가해 총부담이 보증금 300,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다. 이 사건은 확약으로 그 연결고리가 끊겨 실질취득이 낙찰가와 같아집니다. 다만 동일 물건의 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 80%만을 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 175,102,400원이 김은수 보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 124,897,600원입니다. 다만 2026.05.12. 확약에 따라 김은수는 이 잔존액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울강남초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 연립주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 상도역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수·기계식 주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 용도. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 건축물대장 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 도로·토지. 남동측 약 4m 포장도로에 접한 사다리형 토지이며, 제3종일반주거지역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고 도로와 건축선에 저촉됩니다.
• 공시지가. 토지면적 422.5㎡, 공시지가 5,668,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 상도역 인근의 2021년 사용승인 건물이지만, 근린시설 등기와 오피스텔 이용의 차이 및 기계식 주차장 조건은 매수층과 금융조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.12. 제출된 확약서의 당사자, 대상 호실, 대항력 포기, 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
• 별도 점유 조사. 확약은 김은수에게만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 다른 점유자나 임대차가 없는지 확인하세요.
• 민간임대주택 부기등기. 2022.02.28. 민간임대주택 등록 부기등기가 있으므로 매각 후 말소·승계 처리 상태를 매각물건명세서와 관계기관에서 재확인하세요.
• 용도 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장, 전입 가능 여부, 취득세·부가가치세, 담보대출 조건을 사전에 확인하세요.
• 대지권 표시. 대지권 목적 토지 중 519-3과 519-6의 표시등기가 말소된 상태이고, 감정평가는 422.5㎡를 기준으로 대지지분 11.2644㎡를 산정했습니다. 등기부와 집합건축물대장을 다시 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%와 6회 유찰만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 및 근린시설 실거래와 임대수익을 확인하세요.
• 관리비·주차 확인. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 이용 가능 차량·유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·확약서 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험 해소와 가격 메리트는 별개”

표면상 가장 위협적인 숫자는 임차보증금 300,000,000원입니다. 김은수는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이므로, 확약이 없었다면 현재 최저가에서 124,897,600원이 매수인에게 남을 수 있었습니다. 그러나 2026.05.12. 확약서가 제출돼 김은수의 잔존 보증금 청구와 대항력이 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 실질 인수는 0원*, 실질취득은 178,400,000원입니다.

그렇다고 곧바로 저가 낙찰 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 6회 유찰됐고, 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용이 다르며, 민간임대주택 부기등기와 대지권 표시 변경도 확인해야 합니다. 권리의 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약서 효력과 용도·대지권을 원본으로 확인한 뒤 실거래와 금융조건에 맞는 응찰 상한을 세우는 데 있습니다.

* 확약이 없을 때의 룰상 인수액은 현재 회차 124,897,600원, 7회 유찰 시 160,078,080원, 8회 유찰 시 188,222,464원입니다. 2026.05.12. 확약은 김은수 임차인에게만 적용됩니다.