울산지방법원 2025타경1292. 울산 울주군 상북면 향산리 청구가든아파트 디동 4층 406호입니다. 감정가는 65,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 45,500,000원입니다. 현재 소유자는 황성욱 씨로, 2020.10.05. 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 78,000,000원입니다.
권리관계의 특징은 현재 살아 있는 근저당권이 없다는 점입니다. 과거 국민은행 근저당 18,000,000원은 2008.12.08. 해지로 말소됐고, 케이씨씨 근저당 30,000,000원도 2011.09.19. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2025.08.11. 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 향산리 603-22 청구가든아파트 디동 4층406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택 · 전용 60.8㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 중 4층 406호 |
| 소유자 | 황성욱 (2020.10.05. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정하영 / 13,952,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
2001년 국민은행 근저당과 2008년 케이씨씨 근저당은 각각 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2025.08.11. 갑구 4번 강제경매개시결정이며, 이후 2026.02.11. 울산지방검찰청 처분청의 압류도 2026.03.11. 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 58,000,000원, 추세는 -22.9%
청구가든 전용 60.8㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 72,333,333원이지만 오래된 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.05. 58,000,000원이며 최근 12개월 평균도 58,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 60.8㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2022.08 | 60.8㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 60.8㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.08 | 60.8㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2021.07 | 60.8㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2021.06 | 60.8㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.8㎡ | 6건 | 72,333,333원 |
현재 최저매각가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 58,000,000원의 78.4%입니다. 현재 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 그 이전 거래군을 비교한 추세가 -22.9%이므로, 과거 전체 평균 72,333,333원만을 기준으로 할인 폭을 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 정하영 | 13,952,780원 | 13,952,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,328,220원 |
현재 회차 45,500,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 13,952,780원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 30,328,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 가격·배당 흐름
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 45,500,000원 | 13,952,780원 | 30,328,220원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 31,849,999원 | 13,952,780원 | 16,923,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,294,999원 | 13,952,780원 | 7,540,909원 | 0원 |
2회 유찰 시 31,849,999원, 3회 유찰 시 22,294,999원으로 내려가도 제시된 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산운전면허시험장 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택·농경지 등이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호이며, 위생 급·배수·전기설비와 개별난방설비가 되어 있고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 부정형의 평지로 공동주택 건물부지로 이용 중이며 남동측으로 세로에 한 면이 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 339,000원/㎡입니다.
- 단지. 청구가든은 150세대, 1990.01.10. 준공입니다. 확인된 전용 60.8㎡ 실거래는 6건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 과거 전체 평균 72,333,333원보다 최신 거래 58,000,000원과 최근 12개월 평균 58,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 대비 이전 거래 추세가 -22.9%입니다. 현재 최저가가 최신 거래의 78.4%라는 사실만으로 향후 가격 방어를 단정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준인 2025.08.11. 강제경매개시결정을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 관리상태 확인. 감정요항표상 전반적인 관리상태는 보통이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래 기준으로”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 과거 국민은행·케이씨씨 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.08.11. 강제경매개시결정입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 45,500,000원까지 내려와 최신 실거래 58,000,000원의 78.4%입니다. 다만 실거래 추세는 -22.9%로 하락하고 있으므로 72,333,333원의 전체 평균을 근거로 할인 폭을 과대평가해선 안 됩니다. 권리는 긍정적이지만, 시세 판단은 최신 58,000,000원과 하락 추세를 함께 보는 것이 핵심입니다.
