울산지방법원 2025타경1300. 울산 중구 남외동 ‘일신에일린의뜰아파트’ 107동 1층 104호, 전용 133.2012㎡ 아파트입니다. 감정가는 552,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 386,400,000원입니다. 말소기준은 2014년 7월 9일 태화새마을금고 근저당권 384,800,000원이며, 이후 2022년 설정된 태화새마을금고 근저당권 226,800,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격 쪽은 숫자가 명확합니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 618,750,000원, 최신 거래는 2026년 7월 605,000,000원입니다. 현재 최저가 386,400,000원은 최근 12개월 평균의 62.4%이고, 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 +3.1%입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 609,458,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보더라도 현재 최저가는 시세 아래에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1300 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 500 일신에일린의뜰아파트 107동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 133.2012㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제1층 제104호 |
| 소유자 | 김진섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 386,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 299,571,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
말소기준권리는 2014.07.09. 설정된 태화새마을금고 근저당권 384,800,000원입니다. 그 뒤 2022.11.11. 설정된 근저당권 226,800,000원과 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권은 2026.07.14. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 기존 담보권의 순위를 이어받은 이전등기이므로 말소기준 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 크게 낮다
에일린의뜰 동일면적 133.2㎡의 실거래 표본입니다. 전체 12건 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 6건이고 평균은 618,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 7층 605,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 133.2㎡ | 7 | 605,000,000원 |
| 2026.05 | 133.2㎡ | 8 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 133.2㎡ | 13 | 630,000,000원 |
| 2025.09 | 133.2㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2025.09 | 133.2㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2025.09 | 133.2㎡ | 6 | 637,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 618,750,000원 |
현재 최저가 386,400,000원은 최근 12개월 평균 618,750,000원의 62.4%입니다. 최신 거래 605,000,000원과 비교해도 218,600,000원 낮습니다. 전체 12건의 최저 거래는 530,000,000원인데, 현재 최저가는 이보다도 낮습니다. 최근 구간의 거래 평균이 이전 구간보다 3.1% 높게 나타나 하락 추세 데이터도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,209,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 태화새마을금고 | 384,800,000원 | 380,190,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 태화새마을금고 | 226,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 611,600,000원 중 예상 배당 380,190,400원, 미배당 231,409,600원입니다. 배당 부족액은 담보권자 측 미배당으로 계산되며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 231,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 270,480,000원 | 265,893,280원 | 345,706,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 189,336,000원 | 185,885,296원 | 425,714,704원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 299,571,610원보다 담보권 예상배당 380,190,400원이 커 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 265,893,280원으로 줄어 신청채권 청구액에 미달합니다. 어느 시나리오에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 1층 104호입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 남외동 남외중학교 북측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정요항상 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 에일린의뜰 920세대, 2007.07.06 준공. 동일면적 133.2㎡ 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 6건입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(남외운동장지구), 공시지가 1,803,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 등기·배당 계산상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 원본 자료로 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2014.07.09. 태화새마을금고 근저당권 384,800,000원이 말소기준이며 이후 담보권·경매개시결정은 매각 소멸 구조인지 최종 등기부에서 재확인하세요.
- 근저당 이전등기. 2026.07.14. 두 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 사실을 최신 등기부와 배당요구 관계에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 609,458,333원보다 최근 12개월 평균 618,750,000원과 최신 거래 605,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 개별성. 대상은 1층이며, 실거래 표본에도 2025.02 1층 547,000,000원 거래가 있습니다. 층·향·내부상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 현재 회차부터 경쟁력
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 제시된 권리·배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2014년 근저당 이후의 담보권은 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 담보권 미배당 231,409,600원도 매수인의 추가 취득비용으로 계산되지 않습니다. 둘째, 현재 최저가 386,400,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 618,750,000원의 62.4%로, 최신 거래 605,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +3.1%로 하락장이 아닙니다.
다만 감정요항의 임대관계가 미상인 만큼, 등기상 인수 0원이라는 결론만으로 점유 문제까지 끝났다고 볼 수는 없습니다. 가격 메리트는 분명하고 권리구조도 단순한 편이지만, 최종 입찰 판단의 마지막 확인점은 실제 점유관계입니다.
