울산지방법원 2025타경11328. 울산광역시 중구 반구동 784-3의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 511,073,280원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 357,751,000원입니다. 소유자는 이병희이고, 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2022.10.12 접수된 주식회사 하나자산신탁의 가압류 382,296,854원입니다. 이후 2025.02.17 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 담보권을 매수인이 넘겨받는 형태는 아닙니다. 1990년 울산수산업협동조합 근저당, 2014년 새중앙새마을금고 근저당, 2019년 김재련 전세권 60,000,000원은 모두 이미 말소된 권리입니다. 문제는 등기부 밖 주거 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 현재까지가 주거 점유자로 기재돼 있고 확정일자는 2019.05.28이지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 784-3 · 울산광역시 중구 내황4길 60-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 주택으로 이용 중 · 변소로 이용 중 |
| 토지 | 대 188.9㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이병희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 511,073,280원 / 357,751,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나자산신탁 / 400,922,927원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 가압류
현재 권리분석의 중심은 2022.10.12 접수된 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 382,296,854원입니다. 이 가압류가 말소기준으로 계산되어 매각으로 소멸하고, 2025.02.17 접수된 강제경매개시결정도 함께 소멸합니다. 과거의 근저당과 전세권은 경매 이전에 이미 말소돼 현재 매수인에게 승계되는 등기상 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재까지 | 주거 | 미상 | 2019.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준일인 2022.10.12보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 판정할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않아 낙찰가와 배당 후 미회수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 유찰만 확인, ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 357,751,000원이고 감정가는 511,073,280원입니다. 이 사건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 다만 가격의 핵심은 감정가 대비 하락폭 자체가 아니라 실제 시장에서 이 단독주택·토지가 얼마에 거래될 수 있는지입니다. 따라서 현재 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 토지이고, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 토지는 188.9㎡의 ‘대’이고 준주거지역이며, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 개별성이 큰 물건이므로 감정가 대비 할인만으로 환금성과 적정 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,808,514원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 382,296,854원 | 351,942,486원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사하나자산신탁 | 400,922,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 783,219,781원 중 예상배당은 351,942,486원이고 미배당은 431,277,295원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금과 대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 357,751,000원 | 351,942,486원 | 431,277,295원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 250,425,699원 | 246,119,739원 | 537,100,042원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 175,297,989원 | 172,043,817원 | 611,175,964원 | 0원* |
* 배당모델 기준. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자의 승계 위험은 별도입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내황초등학교 서측 인근으로 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 및 상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 주택 및 변소로 이용 중입니다. 주택은 벽돌조 슬래브지붕 2층, 변소는 블록조 슬래지붕 단층으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생급배수시설, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 188.9㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불), 공시지가 843,400원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구, 도시지역, 준주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 현재까지의 전입신고일을 확인해 2022.10.12 말소기준보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 실제 미배당 인수 가능액을 계산하기 전 응찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유범위 확인. 주거 점유자의 실제 점유 부분과 건물 전체·일부 점유 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연재해위험개선지구, 상대보호구역, 장애물제한표면구역 등 토지이용 제한을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 유찰만으로 저가 매수라 판단하지 말고 단독주택·토지의 개별 시세와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 입찰 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 임차는 미확정”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2022년 하나자산신탁 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당과 전세권도 이미 말소돼 있습니다. 그러나 현재까지라는 주거 점유자는 확정일자 2019.05.28만 확인되고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 그래서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원형이지만, 임차인 승계는 아직 미상”입니다.
현재 최저가 357,751,000원은 1회 유찰된 가격이지만, 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다. 감정가 대비 가격만으로 매력을 판단하기보다는 임차인의 대항력·보증금을 먼저 확정하고, 토지와 건물의 실제 시장가치를 따로 검증하는 순서가 맞습니다. 권리 확정 전에는 가격보다 점유관계 확인이 우선입니다.
