울산지방법원 2025타경11968. 울산광역시 남구 신정동 수암초등학교 서측 인근에 있는 태화빌라 2동 1층 101호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 서윤지는 2021년 91,000,000원에 취득했고, 같은 해 박영건 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.

핵심은 2021.08.10 설정된 박영건의 근저당권 13,000,000원이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 근저당과 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계 미상이므로 실제 점유자 및 임차권 존재 여부를 확인해야 하고, 재매각에 따른 높은 보증금 비율도 반드시 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

말소기준은 을구 1번 박영건 근저당권(채권최고액 13,000,000원)입니다. 박영건의 추가 근저당권 6,500,000원, 강태연의 근저당권 10,000,000원 및 30,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현재 진행 중인 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

백춘애의 근저당권 9,600,000원은 2025.11.13 등기상 말소됐습니다. 박영건이 신청한 앞선 임의경매개시결정 2건도 각각 취하로 말소된 이력이 있습니다. 이를 현재 살아 있는 별도 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 과거 거래 평균보다 6,000,000원 높다

비교 거래는 신정동 952-24 소재 빌라의 유사 면적 거래 3건입니다. 평균은 98,000,000원이며 최신 확인 거래는 2021년 9월의 105,000,000원입니다. 매각 최저가 104,000,000원은 최신 개별 거래보다는 낮지만, 3건 평균보다 높습니다.

최저가 104,000,000원은 비교 거래 평균의 106.1%입니다. 단순 차액은 6,000,000원으로, 평균보다 높은 가격입니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

다만 이 거래들은 모두 2021년에 체결됐습니다. 2026년 매각가격을 평가하기에는 거래 시점의 간격이 커서 현재 시장의 상승·하락 방향을 판단하기 어렵습니다. 2021년 거래 평균을 현재 실시간 시세로 간주하거나 최신 거래 한 건만으로 가격 메리트를 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

채권최고액 기준 추정 배당으로, 근저당 채권액 합계 59,500,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여 42,244,000원이 발생하는 시나리오입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 다를 수 있습니다. 경매 신청채권자의 청구금액 15,000,000원과 배당 시뮬레이션상 수령액 19,500,000원은 서로 다른 기준이므로 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오와 재매각 보증금

계산상 모든 회차에서 근저당 채권 합계 59,500,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 담보권 중심의 계산이며 점유·임대관계와 미반영 우선채권을 확인하기 전까지 최종 인수부담을 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 신정동 수암초등학교 서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 구조입니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 건물 동측으로 세로에 접하며 도로 폭과 포장상태 등은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 울산중앙중학교 및 수암초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 비교 대상은 17세대 규모로, 확인된 거래 3건의 가격 차이가 존재합니다. 현재 거래 표본이 충분하지 않아 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기보다 실제 매수 수요를 따로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 최저가의 30%인 31,200,000원을 준비하고, 재매각 특별매각조건을 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차. 임대관계 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 확정일자 및 매각물건명세서를 대조하고 점유자와 보증금·대항력 여부를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인 거래가 2021년에 집중되어 있습니다. 2026년 인근 유사 다세대의 거래가격과 매물 수준을 확인하기 전에는 신건 가격을 유리하게 판단하기 어렵습니다.
• 등기 말소 검토. 박영건 근저당 2건, 강태연 근저당 2건, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기와 매각조건으로 재확인해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2024년 임의경매 2건이 취하·말소된 이력이 있습니다. 현재 재매각 사유와는 구분하여 사건기록을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자를 확인한 뒤 인도 가능성, 명도 협의, 체납 관리비와 공용부분 승계 가능성을 살펴야 합니다.
• 건물 상태. 1992년 준공 건물로, 1층 세대의 습기·누수·배관 상태와 내부 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸형, 입찰은 신중하게”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2021년 박영건 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 인수액도 0원입니다.

하지만 권리가 소멸한다고 곧바로 좋은 입찰 물건이 되는 것은 아닙니다. 임대관계는 미상이며, 신건 최저가 104,000,000원은 비교 거래 평균 98,000,000원보다 높습니다. 그 거래조차 2021년 기록이므로 현재 시세를 다시 확인해야 합니다. 여기에 재매각 보증금 30%라는 자금 부담이 더해집니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 가격 경쟁력과 점유 위험 확인은 보류입니다. 재매각 사유·점유관계·현재 거래 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.