울산지방법원 2025타경11968. 울산 남구 신정동 태화빌라 2동 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서윤지이고, 2021.07.15 매매를 원인으로 2021.08.02 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 91,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.08.10 설정된 박영건의 채권최고액 13,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 현재 등기상 존속하는 범위에서 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않습니다.
하지만 이 사건은 단순히 “임차인 없음·인수 0원”으로 끝내기에는 확인할 지점이 하나 있습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 배당모델의 인수액 0원은 유효한 출발점이지만, 실제 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11968 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 952-24 태화빌라 2동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 서윤지 · 2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 91,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.10
말소기준은 을구 1번 박영건 근저당권입니다. 2021.09.06의 추가 근저당권, 2025.03.18 강태연 근저당권, 2025.12.05 강태연 근저당권, 2025.07.07 국민건강보험공단 압류와 현재 경매 관련 등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2025.06.25 백춘애 근저당권은 2025.11.12 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 거래평균보다 높은 신건
제공된 비교 거래는 전용면적 49.0㎡대에 매칭된 3건입니다. 거래시점은 2021.07과 2021.09이며, 평균 거래금액은 98,000,000원, 최저 91,000,000원, 최고 105,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.09 · 105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 49.95㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 49.0㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2021.07 | 51.42㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 평균 | 49.0㎡ | 3건 | 98,000,000원 |
현재 최저가 104,000,000원은 제공된 거래평균 98,000,000원의 106.1%입니다. 최신 거래 105,000,000원보다는 낮지만, 비교 거래 자체가 2021년 표본이므로 이를 현재 시세라고 단정하기도 어렵습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 해석은 피하고, 신건 가격에 뚜렷한 가격 가점을 주지 않는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 박영건 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박영건 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 강태연 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 강태연 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,244,000원 |
현재 가정에서는 채권 59,500,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 42,244,000원입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인보다 먼저 점유 확인
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 104,000,000원 | 59,500,000원 | 42,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 83,200,000원 | 59,500,000원 | 21,802,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 66,560,000원 | 59,500,000원 | 5,461,920원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회·2회 유찰에서도 매수인 인수액은 0원이고 채권총액 59,500,000원은 전액 배당됩니다. 다만 유찰 가격만 보고 “싸졌다”고 확정하기보다는 현재 점유 및 임대차 관계 확인과 최신 시세 확인을 먼저 해야 합니다. 제공된 거래 표본이 2021년에 집중돼 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수암초등학교 서측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치·배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 전기·위생·급배수·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 평지의 가장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 건물 동측으로 세로변에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,218,000원/㎡, 토지면적 412.0㎡입니다.
- 규모. 비교 단지 정보상 총 17세대, 사용승인일은 1992.04.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고된 임차인이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 전입·보증금·확정일자부터 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 말소기준은 2021.08.10 을구 1번 박영건 근저당권입니다. 이후 존속권리의 매각 소멸 여부를 최종 서류에서 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 기준 보수적으로. 현재 최저가 104,000,000원은 제공 거래평균 98,000,000원의 106.1%입니다. 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 근거가 없습니다.
- 거래시점 확인. 비교 실거래가 2021.07~2021.09에 집중돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래 확인이 중요합니다.
- 1층 특성 확인. 본건은 1층 101호입니다. 현장 상태와 채광·소음·보안 등 개별 호수 특성은 실물 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임대관계 확인’과 가격 검증이 핵심
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2021.08.10 박영건 근저당권을 말소기준으로 그 뒤의 존속 권리는 매각으로 소멸하고, 현 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가의 임대관계가 미상인 만큼 신고 임차인이 없다는 사실만으로 권리 리스크를 완전히 닫을 수는 없습니다.
가격 역시 신건 최저가 104,000,000원이 제공 거래평균 98,000,000원의 106.1%입니다. 최신 거래 105,000,000원과 큰 차이가 없지만 해당 거래가 2021.09인 만큼 현재 시세의 확정 근거로 쓰기에는 한계가 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원이나, 임대관계 확인 전까지는 권리확정 보류·신건 가격 가점도 보류가 적절합니다.
