제주지방법원 2025타경8200. 제주시 조천읍 대흘리 435-3 일대 107동과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사대성시티건설이고, 말소기준은 2018.09.13. 설정된 달서새마을금고 근저당 497,900,000원입니다. 이후 설정된 달서새마을금고의 65,000,000원 근저당, 권기대의 300,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 목록1 토지의 지분 매각, 건축물대장상 소재지번과 토지대장 정리 내용, 상부 다락 포함 평가, 조경수·담장 등 토지 포함 평가가 함께 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 매각 범위와 현황의 일치 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3, 437, 438 107동 · 제주특별자치도 제주시 조천읍 곱은달남길 34-12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대성시티건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 648,942,200원 / 317,982,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달서새마을금고 / 451,222,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 토지 현황 | 대 · 9,951.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.29. 등기된 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 보전처분은 2025.05.15. 회생절차폐지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018.09.13. 달서새마을금고 근저당이며, 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격 — 49%만으로 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 317,982,000원으로 감정가 648,942,200원의 49%입니다. 추가 유찰 시에는 222,587,400원, 155,811,180원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 권역 실거래와 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 317,982,000원 | 550,169,748원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 222,587,400원 | 644,228,824원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 155,811,180원 | 710,070,177원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,982,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,251,748원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 달서새마을금고 | 497,900,000원 | 312,730,252원 | 185,169,748원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 달서새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 권기대 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표는 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 312,730,252원이 1순위 달서새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 배당받지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지·토지 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용 상태. 목록1은 타운하우스 부지와 일부 도로, 목록2는 단독주택 등으로 이용 중이며 돌담, 잔디와 조경수가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지상 2층 건물이며 외벽은 스타코 마감, 창호는 시스템창호 등입니다.
- 부속 현황. 목록2 상부의 다락은 건물에 포함해 평가됐고, 지상의 조경수와 담장 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 입지. 대흘2리사무소 남측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 타운하우스와 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도가 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 9,951.0㎡이며 계획관리지역, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급이 적용됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지 지분과 건물, 다락, 조경수, 담장 등이 어느 범위로 함께 매각되는지 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 토지 지분. 목록1은 지분 매각입니다. 전체 토지면적과 실제 매각 지분을 혼동하지 말고 등기부의 지분 표시를 확인해야 합니다.
- 지번 정리. 건축물대장상 435-3, 437, 438 표기와 2018.09.11. 합병 내용을 토지대장·건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 단독주택·타운하우스와 토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 성격. 550,169,748원의 미배당은 채권자 손실 예상액이며 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장과 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 확인형”
이 사건의 등기권리는 비교적 명료합니다. 2018년 달서새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 단순한 할인 물건으로 접근하기에는 확인할 요소가 많습니다. 일괄매각, 토지 지분, 합병된 지번, 다락 포함 평가, 일부 도로 이용, 임대관계 미상이 핵심입니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 가격과 현황은 원본·현장 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
