울산지방법원 2025타경12053. 울산 중구 반구동 창조메리트 제4층 제404호입니다. 사건의 감정가는 301,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 147,490,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 황춘길이며, 2015년 210,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 현재 유효한 근저당은 2021년 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 240,000,000원입니다.
근저당권은 매각으로 소멸하므로 등기상 권리정리는 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가상 전용면적 151.24㎡ 규모의 근린생활시설(체육장)로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 공부상 4층이 내부 안내판에서 3층으로 표시된다는 사항이 명시돼 있습니다. 가격보다 먼저 실제 이용공간과 점유·임대관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 99-17 창조메리트 제4층 제404호 도로명주소: 울산광역시 중구 화합로 415 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설(체육장), WHALE 유도 |
| 면적 / 건물 | 대상면적 151.24㎡ · 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 4층 |
| 층수 특이사항 | 공부상 4층 / 내부 층별 안내판상 3층 |
| 소유자 | 황춘길 (2015.03.20 소유권이전, 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 147,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 227,607,630원 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 가정 시 14,749,000원 (실제 보증금률 확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 이용·임대관계 | 근린생활시설 운영 중 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개
말소기준권리는 2021.08.06 설정된 강남새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.06.27 등기된 현재 사건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞선 근저당과 가등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 개시됐던 경매도 취하되어 말소 처리됐습니다.
② 시세 비교 — 60.3%라는 숫자의 함정
창조메리트의 최근 실거래가를 비교하면, 최근 12개월 평균은 244,500,000원(2건), 최신 거래는 2025.05, 251,000,000원입니다. 단순한 가격 비율상 현재 최저가는 최근 평균의 60.3%입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +7.2%로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.36㎡ | 9 | 251,000,000원 |
| 2024.06 | 84.36㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2024.01 | 84.36㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2024.01 | 47.69㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 84.36㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 84.36㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.08 | 84.36㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 47.69㎡ | 15 | 173,500,000원 |
| 2021.09 | 71.56㎡ | 15 | 223,000,000원 |
| 2021.09 | 84.36㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 84.36㎡ | 11 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 244,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,864,860원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 240,000,000원 | 144,625,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 95,374,860원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액 95,374,860원은 채권자의 회수 부족분이며 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 채권액 및 법정 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰 · 49%) | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 95,374,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 139,002,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 72,270,100원 | 70,569,238원 | 169,430,762원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 회수 부족분은 증가하지만, 등기상 근저당권은 매각으로 소멸한다는 점에서 추정 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 점유자의 법적 지위가 확인되지 않았으므로 이를 실제 취득비용의 확정값으로 해석해서는 안 됩니다. 향후 유찰 가격은 시나리오일 뿐 확정된 매각가격이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 남서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 도시지역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등에 해당하고 울산여자중학교 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 2,672,000원/㎡입니다.
- 이용현황. 근린생활시설(체육장)로 이용 중입니다. 공부상 4층과 내부 안내판상 3층 표기의 차이를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 환금성. 창조메리트는 47세대 규모, 2006.04.25 준공으로 파악됩니다. 실거래 표본은 존재하나 경매 대상과 면적이 일치하지 않으므로 본건의 매각 가능성과 상업용 임대수요를 별도 분석해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공부와 실제 이용 확인. 물건 표기와 실제 이용상태를 구분하고, 4층 404호가 내부 안내판의 어느 공간에 해당하는지 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대차. WHALE 유도의 운영주체, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 대항력과 명도 가능성을 확인하세요.
- 용도 적법성. 체육장 운영에 필요한 건축물 용도, 인허가 및 향후 용도변경 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 151.24㎡의 유사 근린생활시설 거래사례와 임대료·공실률을 조사하세요. 비교 대상이 다른 실거래 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 자금계획. 현재 최저가 147,490,000원 및 실제 공고된 입찰보증금, 취득세·명도비·수선비·관리비를 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “감정가 반값 ≠ 시세 반값”
이 사건은 권리상 근저당이 소멸하고 현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 가격만 보면 관심을 가질 만하지만, 대상을 정확히 이해하는 것이 먼저입니다. 경매 대상은 일반 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이고, 임대·점유관계도 확정되지 않았습니다. 게다가 최근 거래 평균 244,500,000원은 면적이 다른 물건의 거래를 기초로 합니다.
등기상 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 검증 전 단계입니다. 실제 점유권원과 상가 임대차 위험, 층수 표시 차이, 상업용 시세와 환금성을 확인한 후 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 낮은 최저가 자체가 안전마진을 보증하지 않습니다.
