210,700,000원
울산지방법원 2025타경12053. 울산광역시 중구 반구동 99-17 창조메리트 4층 404호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가상 현재 이용은 근린생활시설(체육장), 상호는 WHALE 유도입니다. 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 황춘길이 2015년 210,000,000원에 취득했고, 현재 말소기준은 2021.08.06 설정된 강남새마을금고 근저당권 채권최고액 240,000,000원입니다. 이 근저당권과 이후의 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거쳐 감정가 301,000,000원에서 최저매각가 210,700,000원으로 내려왔습니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균은 244,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 251,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래보다 7.2% 높은 흐름입니다. 다만 대상면적 151.24㎡와 거래사례 면적이 일치하지 않으므로 이 거래가격을 이 호실의 직접 시세로 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 99-17 창조메리트 제4층 제404호 · 울산광역시 중구 화합로 415 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(체육장) · 상호 WHALE 유도 |
| 대상면적 | 151.24㎡ |
| 건물구조 | 철근콩크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제404호 |
| 소유자 | 황춘길 (2015.03.20 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 227,607,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 조사 내역은 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2021.08.06 강남새마을금고 근저당권이고, 그 뒤 2025.06.27 현 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2006년 병영새마을금고 근저당, 신한은행 근저당, 학성새마을금고·부산은행·성영규의 근저당 등 과거 권리들은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2008년 소유권일부이전청구권가등기도 2015.01.21 말소되었습니다.
강남새마을금고는 2024.03.11에도 임의경매개시결정을 받았으나 해당 경매개시결정은 2025.06.17 취하로 말소됐고, 이후 2025.06.27 현재 사건 2025타경12053으로 다시 임의경매가 개시됐습니다.
② 가격 비교 — 86.2%지만 ‘같은 면적 시세’는 아니다
창조메리트의 제공된 거래사례는 총 11건이고 전체 평균은 231,136,363원입니다. 다만 가격 판단의 우선 기준은 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 244,500,000원이고 최신 거래는 2025.05 251,000,000원입니다. 현재 최저가 210,700,000원은 최근 12개월 평균의 86.2%로 계산되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.36㎡ | 9 | 251,000,000원 |
| 2024.06 | 84.36㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2024.01 | 84.36㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2024.01 | 47.69㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2023.01 | 84.36㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2022.10 | 84.36㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.08 | 84.36㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 47.69㎡ | 15 | 173,500,000원 |
| 2021.09 | 71.56㎡ | 15 | 223,000,000원 |
| 2021.09 | 84.36㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2021.07 | 84.36㎡ | 11 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 244,500,000원 |
가격 흐름 자체는 최근 구간이 이전 거래보다 7.2% 높은 것으로 집계되어 있습니다. 전체 평균 231,136,363원만으로 가격 가점을 주기보다 최근 12개월 평균 244,500,000원과 최신 거래 251,000,000원을 먼저 보되, 이 역시 면적 불일치를 전제로 제한적으로 참고해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 강남새마을금고 | 240,000,000원 | 206,950,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 강남새마을금고 채권최고액 240,000,000원 중 206,950,200원이 배당되는 구조이며 미배당은 33,049,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 33,049,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 95,374,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 139,002,402원 | 0원 |
유찰이 추가되면 강남새마을금고의 미배당은 커지지만, 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현 이용. 근린생활시설(체육장)으로 이용 중이며 상호는 WHALE 유도입니다.
- 층 표기. 공부상 제4층 제404호이나 건물 내부 층별 안내판에는 3층으로 표기되어 있습니다.
- 위치. 울산광역시 중구 반구동 소재 가온중학교 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콩크리트구조 15층 건물로 외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인트마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지를 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,107.7㎡, 공시지가는 2,672,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적·용도부터 재확인. 대상면적 151.24㎡와 제공된 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 같은 면적·같은 근린생활시설 용도의 거래나 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 층 표기 현장 확인. 등기·공부상 4층 404호와 내부 안내판 3층 표기가 다르므로 실제 출입 동선과 영업층 인지도를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근린생활시설 활용성. 현재 체육장으로 이용 중이므로 기존 시설 상태와 다른 업종 전환 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 강남새마을금고의 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 비교대상을 다시 잡아야 한다
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2021.08.06 강남새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 임차인 조사 내역 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 210,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
다만 가격에서는 한 가지를 분명히 구분해야 합니다. 최근 12개월 평균 244,500,000원, 최신 거래 251,000,000원, 최저가 대비 최근 평균 86.2%라는 수치만 보면 낮아 보이지만, 거래 표본 면적이 대상 151.24㎡와 일치하지 않습니다. 실제 이용도 근린생활시설(체육장)입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 깨끗하지만, 가격은 동일 면적·동일 용도 사례를 추가 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
