120,400,000원
울산지방법원 2025타경12160. 울산 남구 신정동 ‘맑은아침’ 3층 303호 아파트로, 감정평가상 전용면적에 대응하는 거래 비교 면적은 67.32㎡입니다. 현재 소유자는 이범천이며 2023.02.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한화생명보험주식회사 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2025.01.23 서울보증보험 가압류 10,549,812원, 2025.07.15 서울보증보험 강제경매개시결정, 2025.09.10 케이비캐피탈 가압류 8,981,706원, 2026.04.24 한화생명보험 임의경매개시결정, 2026.04.27 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 임차인 2명의 선순위 여부가 아직 판정되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 950-8 맑은아침 3층 303호 · 도로명 울산광역시 남구 수암로54번길 56 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 실거래 대상면적 67.32㎡ |
| 소유자 | 이범천 · 2023.02.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 11,085,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미상
말소기준은 2023.02.24 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 서울보증보험·케이비캐피탈의 가압류, 강제·임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 매각물건명세서에는 주거 점유자로 김동걸, 박영근 두 사람이 확인되며, 두 사람 모두 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 선순위 임차인인지 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동걸 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영근 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
‘맑은아침빌’은 총 16세대, 사용승인 기준 준공일은 2006.11.09입니다. 대상면적 67.32㎡와 일치하는 최근 거래는 2025.11, 4층, 138,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 138,000,000원이며, 현재 최저매각가 120,400,000원은 이 금액의 87.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 67.32㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.32㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
숫자만 보면 최저가는 최근 거래보다 17,600,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐이고, 단지 규모도 16세대로 작습니다. 따라서 87.2%라는 비율만으로 확실한 저가 매수라고 단정하기에는 표본이 얇습니다. 특히 임차인의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 현재 최저가와 실거래만 비교해 가격 메리트를 평가하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 132,000,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,549,812원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 11,085,684원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 8,981,706원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한화생명보험 주식회사 | 11,085,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 173,702,886원 중 117,914,400원이 배당되고 55,788,486원이 미배당으로 남습니다. 산정표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제와 두 점유자의 미확정 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 55,788,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 91,339,926원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 116,168,815원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 120,400,000원에서 84,280,000원, 58,995,999원으로 내려가고 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 임차인의 인수 여부가 미상인 상태에서는 낮아진 최저가가 그대로 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 선순위 대항력 임차인이 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 회차별 가격만으로 안전마진을 계산해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산중앙중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 울산중앙중학교·수암초 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 평지·사다리형이며 토지면적은 714.0㎡, 공시지가는 1,205,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 최근 면적 일치 거래가 1건으로, 시세 판단 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동걸 전입관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 2023.02.24 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
- 박영근 점유 원인 확인. 전 소유자·채무자 이력과 현재 주거 점유 기재가 함께 존재하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 120,400,000원은 인수액 0원 산정을 전제로 한 금액입니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 그 미배당액을 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 최근 거래는 2025.11의 138,000,000원 1건이므로 해당 한 건만으로 시세를 확정하지 말아야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영될 경우 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다”
현재 최저가 120,400,000원은 감정가 172,000,000원의 70%이고, 확인된 최근 거래 138,000,000원보다 17,600,000원 낮습니다. 등기부상으로도 2023.02.24 한화생명보험 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하므로 겉으로는 가격과 등기 모두 나쁘지 않아 보입니다.
하지만 이 사건에는 실제 점유자 2명이 있고 두 사람 모두 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당계산의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 결론으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 박영근은 과거 소유자·채무자 이력이 있어 점유 원인 확인이 중요합니다. 등기권리는 정리되지만 임차권리는 아직 미정. 이 물건은 가격보다 먼저 두 점유자의 대항력과 보증금부터 확정해야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
