울산지방법원 2025타경12172. 울산 울주군 삼동면 금곡리 367-1에 있는 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 (가)·(나)는 동·식물관련시설, 기호 (다)는 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 지목 답, 면적 2,498㎡입니다. 현재 최저매각가는 857,544,000원으로 감정가의 70%, 1회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2013.10.31. 설정된 삼남농업협동조합 근저당권 494,000,000원입니다. 이 근저당권보다 앞선 가압류·압류·과거 경매 기록은 이미 등기부상 말소됐고, 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류·이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정요항은 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 실제 점유자가 확인된다면 그 점유자의 대항력은 가능·미상으로 두고 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12172 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 367-1 · 울산광역시 울주군 삼동면 금곡길 186 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 (가)(나) 동·식물관련시설 · 기호 (다) 단독주택 |
| 토지 | 답 · 2,498㎡ · 전축사 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 서정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,062,980원 / 857,544,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼남농업협동조합 / 461,064,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2013.10.31. 삼남농업협동조합 근저당권입니다. 2014.11.06. 같은 삼남농업협동조합이 설정한 두 번째 근저당권과 2025년 이후 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격·매각 조건 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 857,544,000원으로 감정가 1,225,062,980원의 70%입니다. 1회 유찰만으로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 단독주택만의 경매가 아니라 토지와 동·식물관련시설을 함께 보는 복합 물건입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 토지·건물의 실제 이용 가능성과 매각조건을 함께 봐야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 물건을 함께 매각합니다.
- 제시외 포함. 일반철골구조 0.5티칼라시트강판지붕 단층 동·식물관련시설 623.5㎡, 벽체이용패널조 아스팔트싱글지붕 단층 창고 및 보일러실 22.6㎡, 태양광패널발전설비 21.1㎡가 매각에 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 목록 1 지상에 있는 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 해당 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,975,440원 |
| 을구 1번 근저당권 · 삼남농업협동조합 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 삼남농업협동조합 | 115,700,000원 | 115,700,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 김종성 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 17,999,979원 | 17,999,979원 |
| 갑구 16번 가압류 · 울산축산업협동조합 | 42,342,618원 | 42,342,618원 |
| 갑구 17번 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,276,706원 | 20,276,706원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,249,257원 |
현재 회차에서는 채권자 합계 청구액 790,319,303원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 56,249,257원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 857,544,000원 | 790,319,303원 | 0원 | 56,249,257원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 600,280,800원 | 591,877,992원 | 198,441,311원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 420,196,560원 | 413,594,594원 | 376,724,709원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 ‘금곡마을’ 남측 인근으로, 단독주택·농가주택·축사·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 자유로우나 시 외곽지대에 있어 일반적인 교통사정은 다소 불편합니다.
- 건물 이용. 기호 (가)(나)는 동·식물관련시설, 기호 (다)는 단독주택입니다. 단독주택에는 위생·급배수설비와 유류보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 답, 면적 2,498㎡, 토지이용상황 전축사이며 자연녹지지역입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 139,300원/㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1에 대해 제출이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 조건을 우선 확인하세요.
- 매각범위. 623.5㎡ 동·식물관련시설, 22.6㎡ 창고 및 보일러실, 21.1㎡ 태양광패널발전설비는 포함되지만 목록 1 지상 컨테이너는 제외됩니다.
- 실제 점유관계. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하고, 점유자가 있다면 대항력 여부를 별도로 검토하세요.
- 용도와 규제. 동·식물관련시설·단독주택과 답이 함께 있는 복합물건으로, 자연녹지지역·가축사육제한구역·공장설립승인지역 조건을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 여부, 배당요구·세금·점유관계를 매각기일 전 최신 원본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기 순위 자체는 비교적 명확합니다. 2013.10.31. 삼남농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 857,544,000원 회차에서는 채권자 미배당도 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 실제 난도는 권리 밖에 있습니다. 답 2,498㎡와 동·식물관련시설·단독주택의 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 미반환, 제시외 물건의 포함과 컨테이너 제외, 그리고 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이지만, 입찰 조건과 현장 확인을 끝내기 전에는 단순 안전형으로 접근하기 어렵다입니다.
