울산지방법원 2025타경12172. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 367-1에 있는 축사·단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 동·식물관련시설과 단독주택으로 이용되고 있고, 토지는 지목이 답이며 면적은 2,498㎡입니다. 여기에 제시외 동·식물관련시설, 창고 및 보일러실, 태양광 발전설비까지 매각에 포함됩니다.
이 사건을 이해하는 출발점은 2013.10.31 삼남농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 494,000,000원의 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 역시 삼남농업협동조합이고, 청구금액은 461,064,049원입니다.
다만 일반 아파트와 달리 여기서는 권리의 소멸 여부만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 농지취득 요건, 건축물과 토지의 이용 제한, 매각 제외 컨테이너, 실제 점유관계, 매수 후 처분 가능성이 거래의 성패를 좌우할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12172 (부동산 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 367-1 도로명주소: 울산광역시 울주군 삼동면 금곡길 186 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 동·식물관련시설(축사) · 단독주택 · 농지 |
| 토지 | 2,498㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 전축사 · 평지·부정형·소로한면 |
| 건물 이용상태 | 기호 (가)(나): 동·식물관련시설 기호 (다): 단독주택 |
| 현재 소유자 | 서정숙 · 상속 및 소유권경정 등기 |
| 감정가 | 1,225,062,980원 |
| 최저매각가 | 600,281,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 삼남농업협동조합 |
| 청구금액 | 461,064,049원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.31 · 을구 1번 · 삼남농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 494,000,000원 |
| 공시지가 | 139,300원/㎡ |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 |
| 주요 제한 | 가축사육제한구역 · 공장설립승인지역 |
| 등기 확인일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2013.10.31 삼남농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 등기된 박용주의 가압류와 과거 강제경매, 조세 압류 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 현재 매각에서 별도 선순위 인수권리로 취급할 사항은 아닙니다.
말소기준 이후의 삼남농업협동조합 추가 근저당권 115,700,000원, 김종성 등 채권자의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권이 전액 배당되지 않더라도 미배당액 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
② 점유·임대차 — 권리 인수와 명도 위험은 별개
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 대상 건물에는 실제 단독주택으로 이용되는 부분이 포함되어 있으므로, 신고 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 단독점유나 완전한 공실을 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 확인된 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 없음 | 신고 없음 |
| 주택 이용부분 | 기호 (다) 단독주택 | 점유 확인 |
| 임대차 관계 | 감정평가상 미상 | 추가 조사 |
| 대항력 | 점유·전입 및 임대차 성립관계 확인 필요 | 가능·미상 |
| 우선변제권 | 임차보증금·확정일자 확인 필요 | 미상 |
| 배당표상 인수 | 0원 | 산정상 없음 |
대항력은 단순히 건물 안에 누군가 있다는 사정만으로 인정되는 것이 아닙니다. 실제 임대차, 점유, 주민등록 또는 해당 용도에 적용되는 대항요건과 그 시점 등을 확인해야 합니다. 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 존재한다거나 보증금 인수가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%가 곧 시세 대비 49%는 아니다
감정가 1,225,062,980원인 물건의 현재 최저매각가는 600,281,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다. 농지, 축사, 단독주택, 제시외 건물, 발전설비가 묶인 특수한 부동산입니다. 매수자가 실제 사용할 수 있는 용도와 관련 인허가, 유지관리 부담에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,225,062,980원 | 100% | 감정 기준 |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 600,281,000원 | 49% | 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 420,196,700원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 294,137,690원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
현재 실질취득의 기초금액은 최저가 낙찰을 가정한 600,281,000원이며, 산정된 권리 인수액은 0원입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설정비비 등은 별도로 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 600,281,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤 삼남농업협동조합의 선순위 근저당권에 배당이 집중됩니다. 두 번째 근저당권에서 일부 미배당이 발생하며, 그 뒤의 가압류권자들은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 8,402,810원 |
| 1. 근저당 · 삼남농업협동조합 (을구 1) | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼남농업협동조합 (을구 2) | 115,700,000원 | 97,878,190원 |
| 3. 가압류 · 김종성 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 17,999,979원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 울산축산업협동조합 | 42,342,618원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,276,706원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 600,281,000원 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 배당을 단순 추정했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권의 우선순위, 배당요구 및 다른 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 부담을 분리
| 구분 | 현재 (2회 유찰) | 3회 유찰 가정 | 4회 유찰 가정 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 600,281,000원 | 420,196,700원 | 294,137,690원 |
| 채권자 예상배당 | 591,878,190원 | 413,594,733원 | 289,219,762원 |
| 미배당 채권액 | 198,441,113원 | 376,724,570원 | 501,099,541원 |
| 신청채권자 배당 | 591,878,190원 | 413,594,733원 | 289,219,762원 |
| 신청채권 청구액 충족 | 충족 | 미충족 | 미충족 |
| 소유자 잔여 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 매수인 산정 인수 | 0원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 삼남농업협동조합의 청구금액 461,064,049원을 초과하는 예상 배당이 산출됩니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 신청채권 청구액을 충족하지 못합니다. 따라서 채권자의 회수 상황은 회차별로 크게 달라집니다.
하지만 낙찰자 입장에서 가장 중요한 사실은 별개입니다. 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 이것이 향후 모든 실사·취득·인도 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 농지취득자격증명 — 이 사건의 결정적인 입찰 위험
이 조건은 단순한 권고사항이 아닙니다. 낙찰 후 요구되는 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금을 반환받지 못할 수 있다는 명시적 위험입니다. 입찰 전에 반드시 취득 가능 여부와 발급 요건을 확인해야 합니다.
이 물건의 토지 지목은 답이고, 토지이용상황은 전축사로 기재되어 있습니다. 지목과 실제 이용형태가 다르다는 점 자체가 확인 대상입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 현황 이용상태에 따른 필요한 조치, 관계 행정기관의 판단은 입찰 전에 검토해야 합니다.
특히 이 부동산에는 축사와 주택 및 제시외 시설이 함께 존재합니다. 토지와 건축물의 현황에 따라 농지취득 및 사후 이용 요건이 달라질 수 있으므로, 단순히 토지의 면적이나 지목만 보고 증명서 발급을 예상해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼동면 금곡리 소재 금곡마을 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농가주택, 축사와 농경지 등이 혼재한 지역으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하나, 시 외곽지대에 소재하여 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 토지 특성. 면적 2,498㎡, 지목 답, 토지이용상황 전축사입니다. 평지·부정형이며 소로한면 도로접면 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역 및 자연녹지지역입니다. 공장설립승인지역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 가축사육제한구역의 제한 내용은 축종별 거리제한과 관련됩니다.
- 축사 구조. 기호 (가)(나)는 일반철골구조 0.5티칼라시트강판지붕 단층 축사입니다. 내·외벽은 패널이음 및 일부 벽체가 없는 형태이며 H-BEAM 기둥이 사용되었습니다.
- 단독주택 구조. 기호 (다)는 경량철골구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물입니다. 외벽 사이딩패널 마감, 내부 벽지 및 일부 타일 마감이고, 위생·급배수 및 유류보일러 개별난방설비가 있습니다.
- 추가 시설. 제시외 동·식물관련시설 623.5㎡, 창고 및 보일러실 22.6㎡, 태양광패널 발전설비 21.1㎡가 매각에 포함됩니다. 컨테이너는 제외됩니다.
- 건축 관련 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건축물과 현황 이용의 인허가·사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 축사·농지·단독주택 복합 물건은 매수 목적이 특정된 수요자에게 적합할 수 있습니다. 농지취득 요건, 외곽 입지, 가축사육 제한 및 시설 유지관리 부담이 재매각의 제약 요인으로 작용할 가능성이 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1 토지의 농지취득자격증명 발급 조건을 관계 행정기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 입찰보증금 미반환 조건이 있는 사건입니다.
- 매각목록 전체 대조. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 동·식물관련시설 623.5㎡, 창고 및 보일러실 22.6㎡, 태양광 발전설비 21.1㎡의 범위를 확인하세요.
- 컨테이너 소유 및 인도 문제. 목록 1 지상 컨테이너는 매각 제외입니다. 실제 위치와 소유자, 이동 가능성 및 인도 협의 문제를 조사하세요.
- 축사 및 토지 이용규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에서 현재 이용과 향후 계획이 가능한지 확인하세요.
- 실제 점유 조사. 단독주택의 거주자, 축사의 사용자 및 관리주체, 임대차 여부와 대항요건을 확인하고 명도 비용을 별도로 검토하세요.
- 건축물 현황 및 시설 상태. 일반철골구조 축사, 경량철골구조 주택, 제시외 시설의 유지관리 상태와 필요한 보수, 인허가 및 등재 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일한 입지·용도·이용조건을 가진 축사·농지·주택 일괄거래 사례와 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 배당 및 조세 확인. 근저당권 채권최고액과 실제 채권액은 다를 수 있으며, 조세·우선변제채권 및 배당요구 사항은 최신 원본으로 확인하세요.
- 상속 및 소유권경정 확인. 서정숙에 관한 상속등기 및 2026.05.26 소유권경정 등기, 과거 지분 변경의 경위를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 입찰기일 및 원본 서류 확인. 매각기일 2026.10.22 전에 울산지방법원의 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 농취증이 먼저다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.10.31 삼남농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 안전한 저가매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 감정가 1,225,062,980원에서 최저가 600,281,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 실제 거래 시세와 비교한 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 두 차례 유찰된 사실도 가격 및 수요 검토를 더욱 중요하게 만듭니다.
더 중요한 것은 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 미반환이라는 조건입니다. 여기에 축사·단독주택·농지가 함께 있는 복합 용도, 실제 임대관계 미상, 외곽 입지와 이용규제, 매각 제외 컨테이너까지 고려해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 등기상 인수부담이 작다는 점은 긍정적이나, 농지취득 요건과 환금성, 시세 검증의 불확실성이 큽니다. 입찰 검토의 우선순위는 농취증 발급 가능성 확인 → 현장·점유조사 → 인허가 검토 → 실제 시세 검증 → 응찰가 결정입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다, 실제로 적법하게 취득하고 활용·처분할 수 있는 부동산인지가 중요합니다.
