울산지방법원 2025타경12205. 울산 중구 반구동 소담팰리스 3층 301호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 28.5654㎡이며 17층 건물 중 3층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 감정가 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 전세권입니다.
2017년 최초 소유권보존 당시 조민제와 주식회사아름다운사람들이 각각 2분의 1 지분을 보유했고, 2023년 주식회사아름다운사람들이 조민제 지분 전부를 매수했습니다. 2017년 김새롬의 75,000,000원 전세권은 2018년 해지로 이미 말소됐지만, 2020년 김진영 명의로 설정된 80,000,000원 전세권은 그대로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12205 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 3층 301호 · 도로명 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 전용면적 / 층 | 28.5654㎡ · 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준은 2022.10.17. 접수된 주식회사대신저축은행 외 가압류 500,000,000원입니다. 문제는 그보다 2년 이상 앞선 2020.04.01. 김진영의 전세권입니다. 전세금은 80,000,000원, 범위는 주거용 전부이며, 등기 권리분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다.
현재 가정에서는 전세금 80,000,000원 중 75,214,000원이 배당되므로 미충족액은 4,786,000원입니다. 이 잔액까지 매수인이 부담한다고 보수적으로 보면 낙찰가 77,000,000원에 더해 실질취득 부담은 81,786,000원 수준이 됩니다. 이는 단순히 최저가 77,000,000원만 보고 가격을 비교해서는 안 되는 이유입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 이미 내려왔다
소담팰리스 동일 면적 28.57㎡의 확인된 실거래는 8건입니다. 전체 평균은 72,687,500원이지만, 2023년의 79,000,000원·80,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 65,750,000원, 최신 거래는 2026.04. 66,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.57㎡ | 2건 | 65,750,000원 |
최근 12개월 평균은 65,750,000원으로 전체 평균 72,687,500원보다 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -12.3%입니다. 시장이 하락한 상황에서 신건 최저가 77,000,000원은 최근 평균의 117.1%입니다. 따라서 전체 평균보다 조금 높은 정도라는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최근 시장 기준으로는 명백히 높은 출발가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 2. 전세권 · 김진영 | 80,000,000원 | 75,214,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각대금 77,000,000원에서는 채권 총액 580,000,000원 중 75,214,000원이 배당되고, 전체 미배당액은 504,786,000원입니다. 김진영 전세권은 80,000,000원 전액을 배당받지 못합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 끝이 아니다
| 회차 | 매각가 | 김진영 전세권 배당 | 충족 여부 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 미충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,280,000원 | 47,992,960원 | 미충족 |
1회 유찰 시 매각가는 61,600,000원으로 내려가지만 전세권 배당도 60,091,200원으로 줄고, 2회 유찰에서는 매각가 49,280,000원에 전세권 배당이 47,992,960원까지 감소합니다. 따라서 이 전세권이 실제로 매수인에게 존속한다면 낙찰가 하락분만큼 미충족 전세금이 커지는 구조가 됩니다. 단순 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선된다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 전용면적은 28.5654㎡입니다.
- 입지. 학성초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 25미터 내외, 북서측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·학성초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,288.4㎡, 공시지가 2,311,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·환금성. 소담팰리스는 216세대, 사용승인일은 2017.01.11.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.1회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김진영 전세권 원문 확인. 2020.04.01. 설정, 전세금 80,000,000원, 주거용 전부이며 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서상 매수인 인수 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 확인. 현재 77,000,000원 가정에서 김진영 전세권 배당액은 75,214,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 65,750,000원, 최신 거래 66,000,000원, 추세 -12.3%를 기준으로 보수적으로 상한을 잡아야 합니다.
- 전체 평균 착시 금지. 전체 8건 평균 72,687,500원에는 2023년 79,000,000원·80,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전세권 배당요구·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 신건에서 유리하지 않다
이 사건은 최저가 77,000,000원이라는 숫자만 보면 작아 보이지만, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 65,750,000원이고 최신 거래도 66,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 117.1%이며 가격 추세도 -12.3%입니다.
더 큰 문제는 2020년 설정된 김진영 전세권 80,000,000원입니다. 2022년 가압류보다 선순위이고 등기상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있으며, 현재 매각가 가정에서도 배당액은 75,214,000원에 그칩니다. 따라서 선순위 전세권의 실제 존속·미배당 잔액 승계 여부를 확정하지 않은 상태에서 응찰해서는 안 됩니다. 최근 시세 이상 가격, 하락 추세, 평균 6.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 권리 확인 전 보류, 가격도 신건에서는 보류가 맞는 사건입니다.
