울산지방법원 2025타경12249. 양산 물금읍 신양산코아루캠퍼스시티 17층 1722호, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 표면적인 숫자는 감정가 71,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 49,700,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 최저가가 아니라 주영빈의 임차보증금 75,000,000원에서 출발해야 합니다. 주영빈은 2020.10.06. 전입·점유를 시작했고, 2020.09.10. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.10.14. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.08.05. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 있고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 48,405,400원입니다. 보증금 75,000,000원에서 이를 뺀 26,594,600원이 미배당 잔액이고, 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 “감정가 7,100만원짜리를 4,970만원에 산다”는 해석은 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-10 신양산코아루캠퍼스시티 17층 1722호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 144 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 20층 건물 중 17층 1722호 |
| 소유자 | 김경희 (2018.10.19. 매매 · 거래가액 100,188,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
초기 신탁관계와 윤소은의 전세권은 이미 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다. 문제는 을구 3번 주택임차권입니다. 주영빈은 2020.10.06. 전입·점유를 시작했고 2024.10.14. 임차보증금 75,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.08.05. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠르므로 배당으로 해결되지 않는 보증금은 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주영빈 | 주거용 건물 전부 | 75,000,000원 | 2020.10.06. | 2020.09.10. | 2024.10.14. | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
주영빈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2020.09.01.(1차), 2022.08.19.(2차)이고 확정일자는 2020.09.10.(1차), 2022.08.19.(2차)입니다. 임차권등기에는 반환받지 못한 보증금액 75,000,000원이 기재돼 있습니다.
③ 유찰돼도 싸지지 않는 이유
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커집니다. 결과적으로 낙찰가 + 미배당 인수액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 49,700,000원 | 26,594,600원 | 76,294,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 34,790,000원 | 41,236,220원 | 76,026,220원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 24,353,000원 | 51,485,354원 | 75,838,354원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 주영빈 보증금 | 75,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,700,000원 가정에서 집행비용 1,294,600원을 제외한 48,405,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 26,594,600원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 한국주택금융공사의 청구 75,000,000원은 이 가정에서 배당액 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 1722호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전·화재경보설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류, 중로1류·2류·3류와 접합니다. 공시지가는 1,909,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,700,000원만 입찰가격으로 보면 안 됩니다. 현재 가정의 미배당 인수액 26,594,600원까지 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 기대 금지. 2회 유찰 시 최저가는 34,790,000원, 3회 유찰 시 24,353,000원까지 내려가지만 인수액은 각각 41,236,220원, 51,485,354원으로 커집니다.
- 임차보증금 전액 배당 여부 확인. 매각물건명세서상 주영빈의 보증금 75,000,000원은 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 임차권등기 확인. 을구 3번 주택임차권의 전입 2020.10.06., 확정일자 2020.09.10., 임차보증금 75,000,000원을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
맺으며 — “4,970만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가는 71,000,000원, 현재 최저가는 49,700,000원이지만, 대항력 있는 임차보증금이 75,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서 보증금 중 26,594,600원이 남아 매수인에게 인수될 수 있으므로 낙찰가와 합친 금액은 76,294,600원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 34,790,000원으로 내려가면 인수액이 41,236,220원으로, 24,353,000원으로 내려가면 인수액이 51,485,354원으로 증가합니다. 결국 실질취득비용은 임차보증금 75,000,000원 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼서 싸졌다”가 아니라 “낙찰가는 낮아졌지만 임차보증금 인수 때문에 총비용은 낮아지지 않는다”고 보는 것이 정확합니다.
