울산지방법원 2025타경12249. 양산 물금읍 신양산코아루캠퍼스시티 17층 1722호, 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 감정가 71,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 34,790,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 반값 이하의 경매물건이지만, 등기부를 살펴보면 상황이 완전히 달라집니다. 2024.10.14. 등기된 주영빈의 주택임차권이 있으며, 전입일은 2020.10.06., 확정일자는 2020.09.10.입니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.08.05. 강제경매개시결정입니다.
임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 파악되며, 매각물건명세서에서도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 매수인의 실제 부담이 남습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 아니라 보증금과 실질취득비용을 기준으로 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-10 신양산코아루캠퍼스시티 17층 1722호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 144 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김경희 (2018.11.06. 소유권이전, 등기상 거래가 100,188,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.05. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 임차인 / 보증금 | 주영빈 / 75,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심
과거 윤소은 명의의 전세권 60,000,000원은 2020.10.06. 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 임차보증금과 중복하여 인수금액으로 계산하지 않습니다. 2018년 신탁 관련 등기도 이미 말소된 이력이 있습니다. 이 사건에서 가장 주의해야 할 권리는 주영빈의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 7,500만원의 승계 위험
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 주영빈 주거용 건물 전부 임차권등기 |
전입 2020.10.06. 확정 2020.09.10. 임차권등기 2024.10.14. |
75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 주영빈은 2020.09.01. 최초 임대차계약을 체결하고 2022.08.19. 추가 계약 이력이 있으며, 2024.10.14. 임차권등기명령에 따른 등기를 마쳤습니다. 반환받지 못한 임차보증금은 75,000,000원입니다.
확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있으나, 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액을 반드시 배당받는 것은 아닙니다. 현재 예상 매각대금으로는 전액 변제가 어렵기 때문에 배당에서 부족한 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 실질취득 분석 — 최저가가 아닌 총부담을 보라
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 매각대금 34,790,000원 중 집행비용 추정액 1,026,220원을 제외하면, 임차인에게 배당될 금액은 33,763,780원입니다. 임차보증금 75,000,000원에서 이를 차감한 41,236,220원이 매수인 예상 인수액입니다.
집행비용 추정분까지 반영된 금액이며, 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 가격 판단의 기준은 3,479만원이 아니라 실질취득비용 약 7,603만원입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 34,790,000원 | 41,236,220원 | 76,026,220원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 24,353,000원 | 51,485,354원 | 75,838,354원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 17,047,100원 | 58,659,748원 | 75,706,848원 |
최저매각가는 유찰에 따라 34,790,000원 → 24,353,000원 → 17,047,100원으로 내려갑니다. 그러나 예상 인수액이 반대로 증가하기 때문에 실질취득 추정액은 76,026,220원 → 75,838,354원 → 75,706,848원에 머무릅니다. 보증금 75,000,000원이 실질취득비용의 하한처럼 작용하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,026,220원 |
| 1. 임차인 주영빈 · 우선변제 | 75,000,000원 | 33,763,780원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권자 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용과 임차인 우선배당으로 매각대금이 전부 소진되는 시뮬레이션입니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이고, 임차인 미배당 보증금 41,236,220원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 실제 배당은 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리, 부산대양산캠퍼스역 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 단지 및 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층에 위치합니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 화재경보설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트와 구분하여 주거 수요 및 임대 수요를 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로·중로에 접합니다. 교육환경 관련 상대보호구역 사항이 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 역 인근의 주거용 오피스텔이지만, 실제 매도 가능 가격을 판단하려면 동일 건물의 유사 호실 거래 수준과 임대수익성을 확인해야 합니다. 현재 가격 판단에서는 감정가보다 실질취득비용이 높다는 점이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 주영빈의 전입 2020.10.06., 확정 2020.09.10., 임차권등기 2024.10.14.와 말소기준 2025.08.05.의 선후관계를 반드시 확인하세요.
- 미배당 보증금 승계. 현재 예상 인수 41,236,220원은 반드시 낙찰대금 외의 추가 부담으로 계산하세요. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라집니다.
- 유찰 착시 방지. 현재 최저가 34,790,000원이 더 내려가더라도 보증금 미배당분이 증가합니다. 유찰 후 최저가만으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
- 실거래·임대수익 검증. 실질취득 추정액 약 75,000,000~76,000,000원 수준에서 동일 건물 오피스텔의 매매가격과 임대 수익성을 검토하세요.
- 임차인 정산·인도. 임차권등기 상태, 실제 점유, 보증금 반환과 임차권 말소 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 예상 인수액은 단순한 등기비용이 아니라 보증금 반환 부담입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 여부, 취득세 및 기타 취득비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%가 아니라, 실질취득 7,500만원을 보라”
이 물건은 감정가 71,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 34,790,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 주영빈의 임차보증금 75,000,000원이 존재합니다. 현재 매각가를 기준으로 임차인에게 33,763,780원이 예상 배당되고 41,236,220원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
결과적으로 현재 실질취득 추정액은 76,026,220원으로, 감정가보다도 높습니다. 이후 유찰되더라도 인수액이 증가하여 총부담은 약 7,500만원 수준에 머무르는 구조입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 일이 아니라 선순위 임차보증금의 실제 정산 가능성과 실질취득비용 대비 시장가치를 검증하는 것입니다.
결론은 권리위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 신중입니다. 특히 낮은 최저가만을 근거로 응찰한다면, 낙찰 이후 예상보다 큰 보증금 반환 부담을 떠안을 수 있습니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득비용이 시세를 충분히 밑돈다는 검증 없이는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
