📉 유찰 1회 🏷 133,000,000원 🏠 최근12개월 164,333,333원 🧾 인수 0원
울산지방법원 2025타경12262. 양산천년가더힐 109동 11층 1103호, 전용면적은 실거래 비교 기준 59.654㎡입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2024.02.05 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장림동새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 실거래보다 낮습니다. 동일 면적 최근 거래는 159,000,000원·170,000,000원·164,000,000원이고 최근 12개월 평균은 164,333,333원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 그 평균의 80.9%입니다. 다만 최근 표본이 3건뿐이므로 단순 평균만으로 적정 입찰가를 단정하기보다 개별 층·상태와 권리 확인을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12262 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 109동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 지상18층 중 11층 |
| 전용면적 | 59.654㎡ |
| 사용승인일 | 2024.01.31 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장림동새마을금고 / 101,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준은 2024.02.05 접수번호 4939의 주식회사우리은행 근저당권입니다. 장림동새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유·임대관계까지 없다고 단정하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유관계 및 인도 부담을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 80.9%
양산천년가더힐은 625세대, 사용승인일은 2024.01.31입니다. 비교 면적 59.65㎡의 최근 확인 거래는 총 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.65㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.08 | 59.65㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.654㎡ | 3건 | 164,333,333원 |
최근 거래 최저는 159,000,000원, 최고는 170,000,000원, 최근 12개월 평균은 164,333,333원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.9%로, 현재 회차만 놓고 보면 실거래보다 낮은 가격대입니다. 최신 거래도 2026.08의 159,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 122,148,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,000,000원 가정 시 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 장림동새마을금고·주택도시보증공사·소유자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 미배당액은 66,263,410,000원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회로 집계돼 있으며, 현재 물건도 이미 1회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표상 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상18층 중 11층 1103호이며 사용승인일은 2024.01.31입니다. 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 건부지이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2024.02.05 접수번호 4938로 말소기준 근저당보다 앞서 있으므로 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 금액 대조. 최초 65,271,600,000원과 변경등기 87,600,000원, 배당 시뮬레이션 130,338,000원이 서로 다르므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 164,333,333원의 80.9%입니다. 감정가 190,000,000원보다 최근 실거래를 중심으로 판단하세요.
- 표본 수 확인. 최근 실거래는 3건이므로 11층 개별 호수의 내부 상태와 층·향 차이를 현장 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·인도 비용 확인. 실제 체납 관리비와 점유자 인도에 필요한 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 164,333,333원의 80.9%이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격만 보면 감정가 단계보다 훨씬 현실적인 회차입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 우리은행 근저당의 최초 금액, 변경 금액, 배당 시뮬레이션 금액 사이에도 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 원본 권리 확인 후 입찰”입니다. 이 두 쟁점이 원본에서 명확히 해소될 때 비로소 현재 133,000,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
