울산지방법원 2025타경12278. 울산 동구 동부동 영진청구아파트 102동 1509호입니다. 감정가는 130,000,000원이었지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 현재 소유자는 유영화이고, 2013년 매매 당시 거래가액은 155,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 권리의 기준점은 2019.07.03. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이고, 그 뒤 2023.02.14. 하나은행 근저당 36,000,000원과 2025.08.05. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 국민은행 근저당들과 1990년 설정된 주택은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12278 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 665 영진청구아파트 102동 15층1509호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 75.94㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 유영화 · 2013.07.17. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 103,344,462원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2019년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2019.07.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 118,800,000원입니다. 2023년 설정된 하나은행 근저당 36,000,000원과 2025년 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당계산에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균 아래
영진청구 단지의 비교면적은 75.94㎡이고, 최근 12개월 실거래는 7건, 평균 거래금액은 116,142,857원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08. 6층 125,000,000원입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.4%로, 신건과 달리 한 차례 유찰 후에는 가격 차이가 분명해졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.94㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 72.88㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 75.94㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 72.88㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 72.88㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 75.94㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 75.94㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 116,142,857원 |
전체 12건 평균은 117,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균 116,142,857원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7%로 낮아져 하락 추세가 확인됩니다. 즉 현재 91,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 가격상 장점이지만, 시장 자체가 상승 중이라는 전제로 높은 입찰가를 정당화해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 118,800,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,000,000원을 가정하면 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 하나은행 및 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 154,800,000원 중 총 배당액은 88,962,000원, 미배당액은 65,838,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% · 91,000,000원 · 총 미배당 65,838,000원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가 49% · 63,699,999원 · 총 미배당 92,646,601원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가 34.3% · 44,589,999원 · 총 미배당 111,412,621원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 현재 물건 역시 이미 한 차례 유찰된 상태입니다. 현재 가격은 최근 시세 평균의 78.4%까지 내려온 만큼, 단순히 추가 유찰만 기다리는 것보다 현재 회차에서의 가격 장점과 점유·임대관계 확인 결과를 함께 보는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동부초등학교 동측 인근. 아파트, 다세대주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1509호. 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m 내외 도로, 서·남·북측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로·중로와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 대체로 평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 940,000원/㎡입니다.
- 단지. 영진청구 299세대, 1990.09.29. 준공. 최근 실거래는 지속적으로 확인되지만 거래금액 편차가 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 117,500,000원보다 최근 12개월 평균 116,142,857원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -2.7% 낮습니다. 현재 할인폭이 크더라도 시세가 계속 같은 수준을 유지한다고 가정하지 마세요.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자, 전입, 보증금, 확정일자를 확인하세요.
- 배당계산 재확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 후순위 근저당. 하나은행 근저당 36,000,000원은 현재 회차 배당액이 0원이지만 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 생겼고, 점유 확인이 마지막 관문”
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 116,142,857원 대비 78.4%라 가격만 놓고 보면 신건보다 확실히 유리한 구간입니다. 최신 거래 125,000,000원과도 차이가 큽니다.
권리에서는 2019년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 하나은행 근저당과 경매개시결정이 소멸하며, 제공된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 이 물건을 “임차인·명도 리스크까지 완전히 없는 물건”으로 단정해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 등기권리는 단순, 최종 판단은 점유관계 확인 뒤. 현재 회차의 핵심은 이 세 가지를 분리해 보는 것입니다.
