울산지방법원 2025타경12282. 울산 동구 화정동 여명빌라 2층 201호, 전용 84.19㎡ 공동주택입니다. 감정가 129,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 90,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 38,700,000원 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 2022.03.11. 전입한 임차인 이주형의 대항력입니다.
말소기준은 2022.06.23. 서선숙의 가압류인데, 임차인 이주형은 그보다 앞선 2022.03.11. 전입·점유를 갖추고 있고 확정일자도 2022.02.08.입니다. 보증금 120,000,000원에 대해 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저가 90,300,000원으로는 집행비용을 제하고 임차인에게 88,274,600원만 배당됩니다. 따라서 부족분 31,725,400원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12282 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 653-5 여명빌라 2층 201호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 월봉로 68-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.19㎡ · 철근콘크리트조 6층 건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 이진영 (2017.09.04. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 소유자는 이진영이며 2017.09.04. 소유권을 취득했습니다. 2017년 국민은행 근저당은 2022.03.11. 이미 말소됐고, 그 뒤 이주형이 2022.03.11. 전입·점유를 시작했습니다. 그 다음인 2022.06.23. 서선숙의 가압류가 이번 사건의 말소기준이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 이후 삼성카드·롯데카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 울산광역시 동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주형 | 2층 201호 84.19㎡ 전부 · 주거 | 2022.03.11 | 2022.02.08 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 31,725,400원 인수 가능 |
이주형은 2022.01.25. 임대차계약, 2022.02.08. 확정일자, 2022.03.11. 주민등록 및 점유개시가 확인됩니다. 임차권등기는 2024.03.15. 접수됐고 배당요구도 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 최저가보다 중요한 ‘실질취득가’
현재 회차 매각가를 최저가 90,300,000원으로 가정하면 집행비용 2,025,400원을 제외한 88,274,600원이 임차인에게 우선 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 31,725,400원이 매수인 인수 가능액이므로, 매수인의 현재 회차 실질취득은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 90,300,000원 | 31,725,400원 | 122,025,400원 |
| 2회 유찰 시 | 63,209,999원 | 58,327,781원 | 121,537,780원 |
| 3회 유찰 시 | 44,246,999원 | 76,949,447원 | 121,196,446원 |
유찰이 거듭돼 매각가가 90,300,000원에서 63,209,999원, 44,246,999원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 각각 31,725,400원, 58,327,781원, 76,949,447원으로 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다. 단순 최저가 할인율이 실질 가격 경쟁력을 그대로 뜻하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 9,030만원이 아니라 1.22억으로 본다
여명은 12세대 규모이며 2002.09.04. 준공됐습니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 2024.01. 전용 83.59㎡ 1층의 130,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 130,000,000원으로 잡혀 있지만, 거래 표본이 1건뿐이므로 시세 신뢰도는 넓게 잡아야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 83.59㎡ | 1 | 130,000,000원 |
현재 회차 실질취득 122,025,400원은 확인 실거래 130,000,000원의 약 93.9% 수준입니다. 금액 차이는 7,974,600원입니다. 다만 최저가 90,300,000원이 실거래의 69.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수까지 더한 실질취득 기준으로 비교해야 하고, 거래 표본도 한 건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 1. 임차인 이주형 보증금 | 120,000,000원 | 88,274,600원 |
| 2. 가압류 · 서선숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,127,501원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,159,699원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 대항력 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 이주형의 보증금 부족분 31,725,400원이 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 화정동 소재 화정동행정복지센타 남동측 인근이며, 일반주택·빌라·아파트단지 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건 중 제2층 제201호입니다.
- 설비. 개별난방, 온수·급탕, 위생·급배수설비와 공용 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용 중이며 북동측으로 중로 한 면의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중로2류 접합이며 공시지가는 717,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 단지 12세대이고 확인 실거래가 1건이므로, 매도가격 판단 시 단일 거래가에 과도하게 의존하지 않는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 회차는 90,300,000원이 아니라 인수 31,725,400원을 더한 122,025,400원이 실질적인 가격 판단 기준입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 보증금 120,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 58,327,781원, 76,949,447원으로 커집니다.
- 시세 표본 부족. 확인 거래는 2024.01. 130,000,000원 한 건뿐이므로 층·내부상태·수리비를 별도 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차인 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,030만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 최저매각가는 90,300,000원이지만, 말소기준 2022.06.23.보다 앞선 2022.03.11. 전입 임차인 이주형이 보증금 120,000,000원을 가지고 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액은 31,725,400원, 따라서 실질취득은 122,025,400원입니다.
확인된 실거래 130,000,000원보다는 낮아 가격상 여지는 있지만, 비교 가능한 거래가 1건에 불과하고 유찰이 반복돼도 인수액이 증가해 총 취득부담이 크게 내려가지 않습니다. 이 물건은 “70%까지 유찰된 저가 아파트”가 아니라 “대항력 임차보증금이 가격의 바닥을 만드는 인수형 경매”로 봐야 합니다. 결론은 최저가만 보면 매력적이지만, 실질취득 기준으로는 제한적인 가격 차이만 있는 물건입니다.
