울산지방법원 2025타경12282. 울산 동구 화정동 월봉로 68-1에 위치한 여명빌라 2층 201호입니다. 등기부상 소유자는 이진영이며, 2017년 9월 4일 거래가 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 6월 23일 서선숙의 200,000,000원 가압류가 설정됐습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 뒤따른 삼성카드·롯데카드 가압류와 공단 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그런데 이 사건은 등기부에서 말소되는 권리만 확인해서는 안 됩니다. 임차인 이주형의 전입일은 2022년 3월 11일로, 말소기준인 2022년 6월 23일보다 빠릅니다. 확정일자도 2022년 2월 8일이고 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환책임은 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 23일 서선숙 가압류입니다. 그 이전에 설정됐던 여러 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소됐으며, 2017년 국민은행 근저당권도 2022년 3월 11일 해지됐습니다. 현재 문제가 되는 것은 말소기준보다 앞서 전입한 임차인의 대항력입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억이 실질취득을 결정

실제 임차인은 이주형 1명입니다. 2022년 1월 25일 임대차계약을 체결했고, 2022년 3월 11일부터 점유 및 주민등록을 시작한 것으로 임차권등기에 기재돼 있습니다. 2024년 3월 15일 임차권등기가 접수됐으며 보증금은 120,000,000원입니다.

임차인의 확정일자와 전입일이 말소기준권리에 앞서기 때문에 우선변제권과 대항력이 중요한 사건입니다. 특히 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 48.6%와 실질취득 92.3%는 다르다

여명빌라의 확인된 실거래 표본은 2024년 1월, 전용 83.59㎡, 1층, 130,000,000원 거래입니다. 이 물건은 전용 84.19㎡, 2층이므로 면적이 가깝지만 동일 호수나 완전히 같은 조건의 거래는 아닙니다. 거래 표본도 1건이고 거래 시점이 오래돼, 현재 시세를 확정하기에는 근거가 제한적입니다.

단순히 최저매각가 63,210,000원을 거래가 130,000,000원과 비교하면 48.6%입니다. 그러나 실제 부담액을 평가할 때는 인수 보증금을 합산해야 합니다.

2024년 1월 거래 1건만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 12세대 소규모 공동주택이라는 점과 실거래 표본 부족을 고려하면 실질취득이 과거 거래금액보다 낮다는 사실만으로 충분히 싸다고 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)

예상배당은 최저매각가 낙찰 및 집행비용 추정을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 임차인 우선변제를 가정했으며 실제 배당순위·당해세·최우선변제·배당요구의 적법성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구금액은 임차보증금과 동일하나, 이 자료만으로 별도 대위변제나 채권승계 관계를 확정하지 않습니다. 배당표의 채권액을 모두 합산해 매수인 부담으로 계산해서도 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 함께 늘어난다

각 회차별 실질취득은 해당 회차의 최저매각가와 예상 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비 등은 제외됩니다. 실제 낙찰가 및 배당액에 따라 변동합니다.

2회 유찰 상태에서 추가로 유찰되면 최저매각가는 44,247,000원, 다시 30,972,899원까지 하락하는 시나리오입니다. 하지만 실질취득은 각각 121,196,446원, 120,957,512원으로 예상됩니다. 최저가 하락 폭에 비해 실질취득비용의 변화는 매우 작습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 화정동 화정동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 일반주택·빌라·아파트단지가 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통 편의는 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 6층 건물의 2층 세대입니다. 외벽 페인팅, 실내 벽지·타일, 새시창 등으로 구성되며 개별난방과 급배수·승강기설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 화진초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 717,700원/㎡입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 여명은 12세대 규모로, 확인된 실거래도 1건입니다. 대단지에 비해 시장가격 산정과 재매각 수요 예측의 불확실성이 큽니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 이주형의 보증금 120,000,000원 중 실제 배당으로 충당되는 금액과 잔액을 다시 계산해야 합니다. 배당액 변동은 매수인 실질 부담에 직접 영향을 줍니다.
• 임차권 및 대항력 검증. 2022.03.11. 전입·점유개시, 2022.02.08. 확정일자, 2024.03.15. 임차권등기를 원본과 대조해야 합니다. 실제 대항력 유지 요건과 배당요구의 적법성도 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권자의 청구금액 120,000,000원과 임차보증금이 동일합니다. 대위변제·채권양도·권리승계 여부를 확인하여 보증금 반환상대방 및 중복 계산 위험을 점검해야 합니다.
• 최저가 착시 주의. 낙찰가 63,210,000원만을 취득비용으로 계산하면 안 됩니다. 예상 인수액까지 포함하면 실질취득은 약 1.2억 원입니다.
• 현재 시세 재확인. 2024년 1월 실거래 130,000,000원 한 건만으로 현재 가격을 확정하기 어렵습니다. 최신 주변 유사면적 거래와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 사실과 별도로 현재 실제 점유자 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 보증금 반환과 명도 협의가 연결될 수 있습니다.
• 추가 비용. 취득세·등기비용·관리비 체납·수리비·명도비 등의 부담을 따로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰”이 “49% 취득”은 아니다

울산 여명빌라 201호는 겉으로 보면 감정가 129,000,000원 대비 최저가 63,210,000원으로 상당한 가격 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인 이주형의 보증금 120,000,000원이 존재하고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

현재 시나리오의 예상 인수액은 58,327,780원입니다. 이를 합한 실질취득비용은 121,537,780원으로, 과거 실거래 130,000,000원의 약 93.5%입니다. 집행비용을 제외한 보증금 중심으로 보면 약 1.2억 원, 거래가의 약 92.3%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 실제 수익 기회로 해석하는 것은 부적절합니다.

더욱이 12세대 규모의 소규모 공동주택이고 거래 표본이 오래된 1건에 불과해 현재 환금성도 충분히 확인되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 실질취득비용은 약 1.2억 원 부근에 머물게 됩니다.

결론은 신중 접근입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 임차보증금 인수책임의 실제 범위, 배당 가능액, 현재 시세 및 점유관계 확인입니다. 그 조건이 분명해지기 전까지는 낮은 최저가만을 이유로 응찰하기 어렵습니다.