창원지방법원 2025타경12126. 남양에스티엑스칸 제107동 13층 1302호 아파트입니다. 감정평가상 15층 건물 중 13층, 계단식·남향이며 사용승인일은 2009.02.12.입니다. 등기상 현재 소유자는 김보국이고, 2020.10.30. 당시 김길남 명의로 거래가액 193,800,000원에 소유권을 취득한 뒤 2024.11.11. 개명한 것으로 기재돼 있습니다.

권리의 중심은 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정 등이 이어지지만 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 다만 파산선고와 공매공고가 별도로 존재하므로 절차 진행상태 확인을 생략하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조

말소기준권리는 2020.10.30. 을구 5번 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.04.04. 기술보증기금 가압류 49,560,000원, 2025.05.20. 국세 압류, 2025.05.29. 근로복지공단 가압류 4,592,500원, 2025.09.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인 인수액을 별도로 계상할 근거는 없지만, 현장점유와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해 점유관계를 최종 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 시세 기준 77.7%, 다만 추세는 -4.0%

STX칸 동일면적 84.99㎡대 최근 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 156,916,666원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 5건 평균 153,200,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 현재 최저가 119,000,000원은 이 최근 평균의 77.7%입니다.

최신 거래는 2026.05. 150,000,000원이고 최근 12개월 평균은 153,200,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 평균보다 낮아 가격 간격은 분명히 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -4.0%이므로, 과거 170,000,000원 거래만 보고 시세를 높게 잡아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 210,152,500원 중 116,534,000원이 배당되고 미배당은 93,618,500원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부근은 아파트단지와 산업단지 내 공장 등으로 형성돼 있고, 제반 주거환경은 대체로 보통수준입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고, 대중교통사정과 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 1302호, 계단식·남향이며 사용승인일은 2009.02.12.입니다.
• 설비. 급수·배수·위생설비, 개별 바닥난방, 승강기, 옥내소화전 등 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지이며 공시지가는 558,600원/㎡입니다.
• 단지. STX칸은 385세대이고 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.1회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공매 교차확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매대행사실안내가 확인되므로 현재 경매와 공매의 진행·정리 관계를 확인하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황과 매각물건명세서 최신 내용을 직접 대조해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2025.03.31. 파산선고 등기가 있으므로 관련 절차가 본 매각에 미치는 영향을 원본 서류로 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 창원세무서장·통영세무서장 압류가 존재해 당해세 여부와 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 전체 평균이나 과거 최고거래만 기준으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
• 회차 시나리오. 현재 119,000,000원, 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원으로 제시돼 있습니다.

맺으며 — 가격 매력은 생겼지만, 절차 확인이 먼저

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 119,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 153,200,000원의 77.7%가 됐습니다. 가격만 보면 신건보다 접근성이 크게 좋아진 회차입니다. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 이번 사건의 핵심 변수는 할인율이 아니라 파산선고와 공매공고의 병존입니다. 특히 한국자산관리공사의 공매대행사실안내서까지 접수돼 있으므로, 경매와 공매의 현재 진행상태를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 제대로 평가할 수 있습니다. 가격은 합격권, 절차는 확인 후 판단. 현재 데이터를 기준으로 보면 이 순서가 가장 중요합니다.