창원지방법원 2025타경12144. 김해 삼계동 화정마을부영아파트 605동 12층 1207호, 전용 49.842㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이민환이며 2024.04.09 매매를 원인으로 109,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 강유성의 주택임차권입니다. 강유성은 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.05.12, 점유개시 2022.06.02로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며 보증금은 115,000,000원입니다.
원칙적인 배당 계산만 보면 현재 최저매각가 77,000,000원에서 집행비용 1,786,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 75,214,000원이 배당되고, 보증금 잔액 39,786,000원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 2026.07.22 제출된 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 605동 12층 1207호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.842㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 이민환 (2024.04.09 매매, 거래가 109,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 반전
현재 등기부상 실제 임차인은 강유성 1명입니다. 을구 8번 주택임차권은 보증금 115,000,000원, 전입 2022.05.27, 확정일자 2022.05.12이고 배당요구도 이뤄졌습니다. 매각물건명세서 기준으로는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강유성 | 605동 1207호 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.05.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 75%
화정마을부영6차 동일면적 49.84㎡의 최근 12개월 거래 12건은 2026년 5월부터 8월 사이 90,000,000원~114,000,000원에 형성됐고, 평균은 102,558,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.84㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 49.84㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 49.84㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 11 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 49.84㎡ | 6 | 91,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 7 | 94,700,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 7 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 49.84㎡ | 15 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 49.84㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.84㎡ | 12건 | 102,558,333원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저가와 같은 77,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 102,558,333원의 75.1%, 최신 거래 108,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 110,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰된 현재 회차는 가격대가 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 강유성 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차보증금 미배당액은 39,786,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.07.22 확약에 따라 이 임차권에 관한 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 배당표는 집행비용 추정치를 포함한 데이터상 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정초등학교 남서측 인근으로, 주변은 동유형 아파트단지와 다가구주택, 근린생활시설이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통수단 통행횟수를 고려한 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 15층 중 12층이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 직접 조사되지 않았습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 동측 대로, 남측 소로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화정마을부영6차는 1,396세대, 2003.07.18 준공 단지이며 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격은 90,000,000원~114,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.22 확약에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재도 그대로 유효한지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 을구 8번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 현재 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 102,558,333원, 최신 거래는 108,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득 기준으로 자금·수리비·명도비를 포함한 응찰 상한을 별도로 정하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 값은 확약서가 결정한다”
표면만 보면 보증금 115,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 110,000,000원보다도 커서 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 미배당 보증금 39,786,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.07.22 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 핵심 인수위험이 해소됐습니다.
그 전제가 유지된다면 실질취득은 77,000,000원으로, 최근 12개월 평균 102,558,333원의 75.1%에 불과합니다. 최근 거래 최저 90,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 확약 원문이 유효하면 가격은 매력적이고, 확약 확인이 불충분하면 대항력 인수형으로 되돌아갑니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 2026.07.22 확약의 적용과 말소 실행 가능성입니다.
