창원지방법원 2025타경12189. 등기상 소유자는 김봉국이고, 현재 말소기준권리는 2023.01.12. 진해수산업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 그보다 앞선 진해수산업협동조합 근저당과 김강일 근저당은 이미 말소되어 있고, 말소기준 이후 설정된 주설아 근저당 150,000,000원, 김형율 근저당 100,000,000원 및 그 이전, 오케이캐피탈 주식회사 가압류 41,297,941원, 창원시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태는 일련번호 1, 3~7이 공부상 근린생활시설, 일련번호 2가 공부상 주택입니다. 즉 주거 전용 집합건물처럼 단일한 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12189 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 태평동 84-38 지하층101호 · 도로명주소 경상남도 창원시 진해구 속천로 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 감정상 근린생활시설 및 주택 혼재 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김봉국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,441,000,000원 / 1,708,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해수산업협동조합 / 1,555,195,525원 |
| 말소기준 | 2023.01.12. 을구 3번 근저당권 · 진해수산업협동조합 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 매각으로 소멸
2022.06.29. 김강일 명의 근저당권 300,000,000원은 2023.01.12. 해지로 말소됐고, 종전 진해수산업협동조합 근저당권도 2023.01.20. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.01.12. 새로 설정된 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,708,700,000원으로 감정가 2,441,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 1,196,090,000원, 3회 유찰 시 837,263,000원까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설과 주택이 섞인 일괄매각 구조이므로, 단순 낙찰가율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,708,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,196,090,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 837,263,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,708,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,487,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 진해수산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주설아 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 김형율 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 오케이캐피탈 주식회사 | 41,297,941원 | 41,297,941원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,313,915,059원 |
배당 시나리오에 반영된 채권 합계 375,297,941원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 1,555,195,525원이고, 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 84,000,000원으로 표시되어 있어 신청채권 전체가 충족되는 구조를 뜻하지는 않습니다. 잔여금 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·면적 기재 — 이 사건의 물적 핵심
매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 적혀 있습니다. 감정상 이용상태도 일련번호 1, 3~7은 공부상 근린생활시설, 일련번호 2는 공부상 주택으로 나뉩니다. 따라서 지하층101호 한 호실만의 가격이나 환금성을 따로 떼어 전체 최저가와 직접 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진해서부노인종합복지관 남동측 인근이며, 단독주택·공동주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 지하층101호 외 6개호이며, 위생·급배수·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 523.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 697,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·지원항공작전기지·제한보호구역(해군기지)에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 각 일련번호별 위치·면적·용도와 전체 감정가 배분을 원본 감정평가서에서 대조하세요.
- 전유면적 숫자 대조. 284.43㎡, 261.03㎡, 281.43㎡가 서로 다르게 기재된 이유와 실제 평가기준 면적을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 현장 점유자를 확인해 명도 난도를 별도로 판단하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 근린생활시설과 주택 각각의 비교 거래·임대수익을 대조하세요.
- 신청채권액과 배당구조. 신청채권자 청구액 1,555,195,525원과 배당 시나리오상 84,000,000원 배당의 차이를 원본 채권계산서·공동담보 관계와 함께 확인하세요.
- 공법상 제한. 제한보호구역(해군기지)·지원항공작전기지·상대보호구역 등 적용 내용이 이용·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.01.12. 진해수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 1,708,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가할 수는 없습니다. 일괄매각, 근린생활시설·주택 혼재, 임대관계 미상, 전유면적 기재 불일치가 동시에 존재하기 때문입니다. 이 물건은 “권리상 인수는 없다”와 “좋은 가격이다”를 반드시 분리해서 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순, 물건·가격 검증은 보수적으로. 이것이 현재 회차의 결론입니다.
