창원지방법원 2025타경12189. 진해구 태평동 속천로 34에 소재하는 집합건물 경매입니다. 표시된 주소는 지하층 101호이며, 감정평가 내용에는 철근콘크리트조 5층 건물 내 지하층 101호 외 6개호가 언급됩니다. 일괄매각 대상으로 근린생활시설과 주택이 함께 포함되어 있어 일반적인 아파트 한 채를 낙찰받는 경매와는 성격이 다릅니다.

매각 대상의 감정가는 약 24.41억 원이지만 2회 유찰을 거쳐 최저가는 약 11.96억 원입니다. 감정가와 비교한 가격 하락 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 질문은 실제로 무엇을 일괄 취득하는지, 현재 누가 점유하고 있는지, 그 부동산을 얼마에 다시 매각하거나 임대할 수 있는지입니다. 특히 실제 거래사례를 통한 시세 검증이 되지 않아 현재 최저가의 경제적 매력은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 진해수협 근저당

핵심 말소기준권리는 2023.01.12 접수된 을구 3번 진해수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원입니다. 이후 설정된 주설아 근저당권 150,000,000원, 김형율 설정 근저당권 100,000,000원 (2024.01.24 이준호에게 이전), 오케이캐피탈 가압류 41,297,941원, 창원시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

말소기준보다 먼저 설정됐던 진해수산업협동조합의 종전 근저당권 및 김강일 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거 근저당권의 채권최고액을 현재 인수할 금액으로 중복 합산할 이유는 없습니다. 다만 창원시의 압류와 관련한 조세채권의 실제 배당순위는 법정기일 등 별도 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 별개

현재 최저매각가는 1,196,090,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일 물건 또는 유사한 근린생활시설·주택 복합건물의 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

현재 회차와 추가 유찰 가정의 시나리오입니다. 후속 최저가는 실제 법원 매각조건과 다를 수 있습니다. 인수액 0원은 확인된 권리 및 신고내역을 전제로 한 추정치이며, 취득세·명도·수선·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,196,090,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 단순 산정한 배당 예시입니다. 근저당권이 이전된 경우 실제 배당권리자는 승계관계에 따라 확인해야 합니다. 조세채권, 미신고채권, 임대차 우선변제 등은 추가 확인이 필요하며 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 진해서부노인종합복지관 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물입니다. 강화유리·대리석 등 외장재와 내부 인테리어 마감, 승강기·위생·급배수설비가 확인됩니다.
• 이용상태. 일련번호 1, 3~7은 근린생활시설, 일련번호 2는 주택입니다. 용도가 혼재하므로 주거용 아파트와 동일한 환금성 가정을 적용할 수 없습니다.
• 토지. 주상용 건부지이며 토지면적은 523.4㎡로 표시되어 있습니다. 제2종일반주거지역이며 토지 형상은 평지의 세로장방형으로 조사되어 있습니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 10m 도로에 각각 접합니다.
• 공법상 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역 등에 해당합니다. 이용·변경 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택을 함께 취득하는 일괄매각 구조이며 실거래 비교가 확인되지 않아 객관적인 환금성 판단에는 한계가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 지하층 101호 외 6개호의 구체적인 호실, 대지권, 공유부분과 포함 물건을 매각목록별로 확인하세요.
• 면적 불일치. 일련번호 5의 등기 면적 284.43㎡와 집합건축물대장 인용 면적 261.03㎡·281.43㎡의 불일치를 원본으로 해소해야 합니다.
• 임대차 및 점유. 임대관계가 미상입니다. 주거용 호실의 전입, 근린생활시설의 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 실제 점유자를 확인하세요.
• 신청채권 검증. 신청채권액 1,555,195,525원과 등기상 말소기준 근저당권 채권최고액 84,000,000원의 차이를 확인하세요. 단순 예상배당을 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다.
• 권리 이전. 김형율이 설정한 근저당권은 이준호에게 이전되어 있습니다. 최종 배당권리자와 권리승계 사항을 확인하세요.
• 조세채권. 창원시 압류가 존재하므로 관련 채권의 배당순위, 법정기일과 체납 여부를 확인하세요.
• 이전 경매. 2024타경2346 임의경매개시결정은 취하로 말소된 이력이 있습니다. 현재 사건과 구별하여 절차를 검토하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 실제 거래사례, 호실별 임대 가능성, 예상 수선비와 재매각 가능 가격을 검토하세요.
• 관리비·설비. 공용 관리비 체납, 승강기·급배수설비 유지 상태, 지하층의 누수·방수 및 내부시설 상태를 확인하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.29 매각기일 전에 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하세요.

맺으며 — “많이 유찰됐다”는 사실만으로는 부족하다

창원 태평동 2025타경12189는 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 등기상 근저당권 등의 인수 구조는 비교적 정리되어 있고, 현재 배당모형상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 확인된 인수액 0원과 경매 전체의 위험이 낮다는 것은 다른 문제입니다.

일괄매각에 근린생활시설·주택이 혼재하고, 임대관계가 미상이며, 전유면적 기재가 서로 다릅니다. 특히 신청채권 청구액과 예상배당 계산에서 사용된 근저당 채권최고액의 차이가 커, 배당 시뮬레이션을 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리상 소멸 구조 확인, 투자 가격 평가는 보류입니다. 낙찰가를 낮추는 전략보다 먼저 매각 대상 전체의 현황, 면적, 점유, 임대차, 신청채권 및 실제 시세를 확인해야 합니다. 이 조건들이 명확해진 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.