창원지방법원 2025타경12207. 김해시 구산동 대동아파트 2동 7층 702호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 김규년이고 2015.05.26 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기부 거래가액은 204,000,000원입니다. 제공된 권리분석에서 말소기준권리는 같은 날 접수된 을구 9번 부산원광신용협동조합 근저당권 26,000,000원으로 잡혀 있고, 이후 김해시 압류와 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 최저매각가는 감정가와 같은 203,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 동일 면적대 최근 12개월 거래 평균은 205,666,666원으로 최저가가 그 평균의 98.7% 수준입니다. 다만 가장 최근 2026.06 거래는 190,000,000원이어서 현재 최저가보다 낮습니다. 전체 거래 평균 185,783,333원만 놓고 보면 최저가는 109.3%에 해당하므로, 전체 평균 대비 할인 물건으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 없이 인수액 0원

임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승 구조는 나타나지 않습니다. 제공된 말소기준 분석은 2015.05.26 접수된 부산원광신용협동조합의 근저당권을 기준으로 하며, 그 채권최고액은 26,000,000원입니다. 2020.09.02 김해시 압류와 2025.10.02 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 바로 아래, 최신 거래보다는 높다

대동삼업은 240세대, 사용승인일은 1993.05.15입니다. 대상 면적은 133.44㎡이고 거래 비교 면적이 일치하는 것으로 집계돼 있습니다. 최근 거래 자료는 다음과 같습니다.

최근 12개월 평균은 205,666,666원, 현재 최저가는 그 가격의 98.7%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.8% 상승해 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 다만 최신 거래인 2026.06의 190,000,000원보다 현재 최저가 203,000,000원이 높고, 전체 12건 평균 185,783,333원 대비로는 최저가가 109.3%입니다. 따라서 최근 12개월 평균보다 조금 낮다는 사실만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

제공된 배당 계산에서는 집행비용 3,642,000원과 부산원광신용협동조합 근저당권 26,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액 173,358,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심

현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 제공 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 물건과는 구조가 다릅니다. 이 사건에서는 유찰이 발생하면 매수인의 취득가격 자체가 낮아지는 구조로 제시되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구산고등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 7층 702호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외 도로와 접하고, 남동측으로 폭 약 7m 내외 진입도로가 소재합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구산지구)이며 공시지가는 865,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 거래. 동일 면적대 최근 거래 12건의 가격 범위는 150,000,000원부터 240,000,000원이며, 최근 거래군의 가격 추세는 이전 거래군 대비 14.8% 상승으로 집계됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 203,000,000원은 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 205,666,666원만 보지 말고 최신 거래와 함께 응찰가를 판단해야 합니다.
• 전체 평균 착시 주의. 전체 12건 평균은 185,783,333원이고 현재 최저가는 그 대비 109.3%입니다. 전체 평균을 기준으로 보면 할인 구간이 아닙니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준권리는 을구 9번 부산원광신용협동조합 근저당권으로 계산되어 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
• 임대·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 체납 관리비와 조세 관계를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 비교가 더 필요하다

이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 제공된 계산상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 권리 측면에서는 복잡한 임차보증금 승계 구조가 없습니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 205,666,666원의 98.7%로 평균 바로 아래지만, 최신 거래 190,000,000원보다는 높습니다. 최근 가격 추세가 14.8% 상승이라는 점은 긍정적이지만, 전체 평균 대비 현재 최저가가 109.3%라는 점까지 함께 보면 신건 자체를 명백한 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하고, 실제 승부처는 현재 가격을 어느 실거래 기준과 비교해 받아들일지에 있습니다.