창원지방법원 2025타경12216. 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 에이스빌딩 제1층 제108호로, 감정평가서상 근린생활시설(메가MGC커피 창원무동점)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김종은 지분 3분의 1, 염경목 지분 3분의 2입니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.03. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 684,000,000원입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원, 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류 14,352,000원, 경매개시결정 및 이후 국 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 임차인이 핵심입니다. 전정철의 전입신고일은 2023.01.26.로 말소기준권리인 2023.04.03.보다 앞서고, 자료상 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 145-1 에이스빌딩 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(메가MGC커피 창원무동점) |
| 소유자 | 김종은 지분 3분의 1 · 염경목 지분 3분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 866,000,000원 / 866,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 599,259,653원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제108호 · 사용승인일 2015.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 전입
따라서 “후순위 권리가 모두 말소되니 인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 실제 인수 여부와 금액은 전정철의 보증금 및 배당 결과가 확인되어야 판단할 수 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정철 | 전부 | 주거 | 2023-01-26 | 미상 | 미상 | 2026-01-13 | 대항력 있음 |
③ 예상배당표 (매각가 866,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,060,000원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 14,352,000원 | 14,352,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,588,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 채권자 총 청구액 818,352,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 36,588,000원이 발생하는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으며, 전정철의 보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 변수가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 866,000,000원 | 818,352,000원 | 0원 | 36,588,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 692,800,000원 | 683,472,000원 | 134,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 554,240,000원 | 546,297,600원 | 272,054,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무동초등학교 남동측 인근에 위치하며 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 상호명 메가MGC커피 창원무동점으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제108호이며 사용승인일은 2015.07.06입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,007,000원/㎡, 토지면적은 1,719.8㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·소방설비·E/V설비·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당없음이며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전정철 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 관련 문건을 통해 금액을 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 확인. 배당요구일은 2026.01.13.이며, 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인 인수가 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 대조. 임차인 자료에는 주거 사용, 감정평가서에는 메가MGC커피 창원무동점 이용으로 나타나 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 하나은행 근저당, 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 이후 국 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당 결과와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 소멸”보다 “보증금 미상”이 더 중요하다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.04.03. 동창원농업협동조합 근저당권이고, 그 이후 등기된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전정철은 그보다 앞선 2023.01.26. 전입했고 자료상 대항력이 있습니다. 결정적으로 보증금이 미상입니다.
신건 배당표만 보면 채권자 전액 배당과 소유자 잔여 36,588,000원이 나오지만, 임차보증금이 반영되지 않은 상태에서 매수인 인수 0원이라고 결론내릴 수는 없습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 866,000,000원의 가격이 아니라 전정철의 실제 보증금과 배당 후 잔액입니다. 권리확정 전 가격판단 보류가 핵심입니다.
