창원지방법원 2025타경12216. 창원시 의창구 북면 무동리 에이스빌딩 1층 108호가 경매로 나왔습니다. 감정평가서상 메가MGC커피 창원무동점으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 소유자는 김종은과 염경목으로 각각 3분의 1, 3분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 동창원농업협동조합이 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 다른 금융기관 근저당과 압류·가압류가 추가되면서 임의경매가 개시됐습니다.

등기부상 금융기관의 담보권만 보면 말소 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인의 대항력과 실제 보증금입니다. 2023.01.26 전입 기록은 말소기준권리 설정일인 2023.04.03보다 앞섭니다. 다만 근린생활시설이라는 건물 이용상태와 주거 전입 기록이 함께 존재하므로, 실제 점유·계약 형태·적용 임대차법을 확인하기 전에는 대항력을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차인 위험은 별도

말소기준권리는 을구 7번 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 2023.04.03 설정되었으며 채권최고액은 684,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 주식회사하나은행 근저당권(120,000,000원), 창원시 압류, 경남신용보증재단 가압류(14,352,000원), 경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 경남은행·무학신용협동조합·동거창농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 위험

특히 감정평가상 실제 이용상태는 커피전문점인 근린생활시설인 반면, 임차 조사에는 주거 전입이 기록되어 있습니다. 주택임대차보호법상 대항력은 실제 주거 사용 및 인도·주민등록 등의 요건을, 상가건물 임대차보호법상 대항력은 건물 인도·사업자등록 등의 요건을 검토해야 합니다. 전정철의 신고 내용과 현재 점포 운영관계가 일치하는지, 임대차가 언제 어떻게 시작되었는지도 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 866,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가의 100%입니다.

이 근린시설과 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다. 더구나 선순위 전입 임차인의 인수 가능 보증금도 확정되지 않았습니다. 가격 메리트와 실질취득원가는 모두 검증이 필요한 상태입니다.

유찰 후 가격과 채권 미배당액은 회차별 시뮬레이션이며, 실제 매각 결과가 아닙니다. 채권 미배당액은 임차보증금 인수액을 뜻하지 않습니다. 표의 모든 회차에서 임차인의 실제 보증금과 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 866,000,000원 가정)

위 예상배당표는 확인된 채권최고액·청구금액을 기준으로 구성한 가정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 보증금·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 특히 배당표에 임차보증금이 반영되지 않았으므로 매수인 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 북면 무동리 무동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 에이스빌딩 지상 4층 건물의 1층 108호이며, 감정평가 당시 메가MGC커피 창원무동점으로 이용 중입니다. 근린생활시설로서 주거용 아파트와 다른 수익성·임대차·환금성 기준을 적용해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 건물의 북측과 서측으로 약 20m 내외, 동측으로 약 15m 내외 도로와 접합니다.
• 건물. 2015.07.06 사용승인된 일반철골구조 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있으며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역 등 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,007,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 점포 운영상태·임대수익·공실 가능성·상권 수요에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 실제 임대조건과 비교매매 사례를 확보하기 전에는 환금성이나 가격 우위를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 최우선 확인. 전정철의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 계약기간, 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 인수 가능액과 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
• 대항력 적용 여부. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 판단하지 말고, 실제 주거 사용 여부와 상가 점유·사업자등록 및 적용 법률을 검토해야 합니다.
• 실제 영업 점유관계. 감정평가상 메가MGC커피 창원무동점의 이용상태와 전정철의 임차·점유관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 점포 운영자, 계약 당사자, 실제 점유자가 일치하는지도 점검 대상입니다.
• 배당 및 조세채권. 창원시와 국의 압류가 확인되므로 실제 세금채권의 법정기일·우선순위·배당 가능액을 점검해야 합니다. 시뮬레이션상 채권 전액 배당을 확정 결과로 볼 수 없습니다.
• 시세와 수익성 검증. 동일 건물 또는 주변 근린시설의 최근 실거래, 현재 임대료, 임대수익률, 공실 위험 및 점포 상태를 확인해야 합니다. 감정가 866,000,000원이 합리적인지 별도로 평가할 필요가 있습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 최저가 692,800,000원, 2회 유찰 가정 최저가 554,240,000원을 기준으로 검토하되, 보증금 승계 가능액을 합산한 실질취득원가를 비교해야 합니다.
• 원본 및 현장 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 자료를 대조하고, 관리비·시설 상태·명도 가능성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 담보권보다 확인되지 않은 임차보증금이 중요하다”

창원 에이스빌딩 108호는 866,000,000원 신건 근린시설입니다. 동창원농업협동조합 근저당권을 기준으로 등기부상 후순위 담보권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조지만, 그것만으로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

말소기준권리보다 앞선 2023.01.26 전입 임차인이 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더욱이 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 점포이므로 실제 임대차 형태와 대항력 성립 여부부터 확인해야 합니다. 매각물건명세서 역시 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 경고하고 있습니다.

신건 최저가가 866,000,000원이라는 사실만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다. 검증 가능한 비교 실거래가격도 확보되지 않았으며, 대항력 있는 임차보증금이 남는다면 실제 취득 부담은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 유찰되어 최저가가 내려가더라도 그 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 임차인의 보증금·대항력·배당 가능액을 확정하고, 근린시설의 시세와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라, 인수 위험을 포함한 실제 취득 부담을 정확히 파악하는 것입니다.