창원지방법원 2025타경12231. 경남 김해시 안동 538-18에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 2,283.7㎡, 지목은 공장용지이며 용도지역은 일반공업지역입니다. 건물은 공부상 일반공장으로 기재되어 있으나 실제로는 가구전시판매장·화장실·창고로 이용되고 있습니다. 매각물건에는 일부 제시외 건물도 포함됩니다.
이 사건의 특징은 가격과 배당에 있습니다. 감정가에서 두 차례 유찰되어 최저매각가격이 감정가의 49%까지 내려왔지만, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서도 채권자들의 미배당액은 2,106,884,160원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 채권자 미배당과 매수인 권리 인수는 반드시 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12231 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 538-18 도로명주소: 경상남도 김해시 김해대로 2632 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 건물 공부상 일반공장 · 현황 가구전시판매장, 화장실, 창고 |
| 토지면적 / 지목 | 2,283.7㎡ / 공장용지 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 선우순자 (단독소유) |
| 감정가 | 5,000,033,700원 |
| 최저매각가 | 2,450,016,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 디케이씨 (변경 전 주식회사대경) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-4) 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 박스 단층 건물 제외 |
① 권리 흐름 — 1998년 근저당이 말소기준
핵심은 1998.03.11. 접수된 을구 1번 주식회사대경 근저당권입니다. 채권최고액은 1,000,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이 근저당 자체와 이후 설정된 을구 2번 대경 근저당, 을구 5·6번 부산은행 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
을구 3번 주식회사디케이씨의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당은 2019.09.27. 이미 말소되었습니다. 또한 을구 6번 부산은행 근저당은 2026.02.26. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로 보아야 하며, 별도 근저당액을 추가해 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인이 중요
현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인은 신현자 1명입니다. 임차 목적 부분은 전체로 기재되어 있으며, 전입일과 확정일자는 모두 2007.02.08.입니다. 말소기준권리 설정일인 1998.03.11.보다 뒤이므로 말소기준권리에 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 / 배당요구 |
|---|---|---|---|
| 신현자 전체 |
전입 2007.02.08 확정 2007.02.08 |
기재액 7,500 금액 단위 확인 필요 |
대항력 없음
우선변제 확인 필요
승계 없음
배당요구 2025.12.29 |
보증금 기재액 7,500은 금액 단위를 추가 확인해야 하므로 임의로 원 또는 만원으로 환산하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만, 실제 우선변제 가능액과 배당순위는 별도 검토가 필요합니다.
③ 감정가 49% — 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,450,016,000원으로, 감정가 5,000,033,700원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 최초 감정가에 비해 상당히 낮아진 가격이지만, 이 비율만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다.
현재 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래, 거래가격 추세가 확인되지 않아 실질취득가 2,450,016,000원이 현행 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 공시지가와 감정가 역시 실제 매각 가능한 가격과 같은 개념은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,450,016,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,715,011,200원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,200,507,840원 | 24% | 0원 |
3회·4회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며 실제 매각기일이나 유찰 발생이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 실질취득금액은 해당 회차의 낙찰가를 최저매각가로 가정하고 권리 인수액 0원을 합산한 값으로, 취득세·명도비·정비비 등 부대비용은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,450,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 26,900,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대경 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사대경 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 423,115,840원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 부산은행에서 한국자산관리공사로 이전 | 1,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 4,530,000,000원 | 2,423,115,840원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 2,106,884,160원 |
채권최고액을 기준으로 한 추정 배당표입니다. 집행비용은 약 1.1%를 적용한 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권 잔액, 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 가격으로 매각되면 집행비용 26,900,160원을 제외한 2,423,115,840원이 채권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 주식회사대경 명의의 두 근저당에 각각 1,000,000,000원이 배당되고, 부산은행 을구 5번 근저당에는 423,115,840원이 배당됩니다. 을구 6번 근저당은 한국자산관리공사로 이전된 상태이나 해당 순위 예상배당액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 — 매수인 인수와 구별
| 회차 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,423,115,840원 | 2,106,884,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,695,461,088원 | 2,834,538,912원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,186,102,762원 | 3,343,897,238원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각대금이 낮아져 채권자들의 미배당액은 커집니다. 현재 회차 미배당액은 2,106,884,160원, 3회 유찰 시 2,834,538,912원, 4회 유찰 시 3,343,897,238원으로 계산됩니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 현황·제시외 건물 — 가격만큼 중요한 확인사항
이 사건은 일반적인 토지 단독 매각이나 표준화된 아파트 매각과 다릅니다. 매각명세에 따르면 토지와 건물의 일괄매각이며, 제시외 건물 일부가 포함되는 반면 이동이 용이한 컨테이너 박스는 제외됩니다. 또한 공부상 건물 표시와 실제 이용 현황 사이에 차이가 기재되어 있습니다.
| 공부상 주건물 | 철골조 및 시멘트벽돌조, 샌드위치 판넬 및 슬래브지붕 · 일반공장 |
|---|---|
| 현황 주건물 | 철골조 판넬지붕 단층 · 가구전시판매장 |
| 부속 이용상태 | 화장실 및 창고 |
| 별동 현황 | 공부상 별동인 화장실·샤워실 등이 현황상 하나의 동 형태이며, 샤워실은 창고로 이용 중 |
| 매각 포함 | 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-4) |
| 매각 제외 | 지상의 이동이 용이한 제시외 컨테이너 박스 단층(감정서상 ㄷ) |
| 위반건축물 표시 | 위반사항 없음으로 확인 |
특히 제시외 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로 매수인이 해당 시설까지 소유하게 되는 것으로 이해해서는 안 됩니다. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 시설의 위치·현황, 실제 소유관계 및 인도 범위를 현장에서 구분하는 것이 중요합니다.
⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산김해경전철 김해대학역(안동) 남서측 인근에 위치합니다. 대로변에는 근린생활시설, 후면에는 공장 및 공장지원시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산김해경전철이 있어 교통이용상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지 형상·접면. 토지면적 2,283.7㎡, 평지, 세로장방형이며 광대로한면으로 조사되었습니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,458,000원/㎡입니다. 이는 공시지가 지표이며 현재의 실거래가격이나 낙찰 적정가를 직접 의미하지는 않습니다.
- 건물 이용. 가구전시판매장에는 기본적인 위생설비·급배수설비·화재발신기 등이 있으며, 부속 건물은 화장실과 창고로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 공업지역의 토지·건물 일괄매각으로, 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 목적이 다릅니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 재매각 가능성과 시장가격 수준을 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인 구별. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 실거래가가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 미확인입니다. 주변 공장용지와 유사 상업·공업용 건물의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함·제외 확인. 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-4)은 매각에 포함되고, 이동이 용이한 컨테이너 박스 단층은 제외됩니다. 감정서 도면과 현장의 시설을 대조해야 합니다.
- 건축물의 실제 용도 확인. 공부상 일반공장과 현황 가구전시판매장 사이의 관계, 부속 건물의 실제 이용상태, 필요한 용도변경 또는 허가·신고 절차를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 실제 임차인 신현자 1명이 전체를 임차한 것으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없는 것으로 분류되지만 실제 점유와 인도 가능성은 별도로 조사해야 합니다.
- 보증금·배당순위 확인. 임차인 보증금 기재액 7,500의 단위를 원본에서 확인하고, 확정일자·배당요구에 따른 실제 배당 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 신청채권자와 근저당권자 대조. 신청채권자 디케이씨(변경 전 대경)와 대경 근저당 배당액, 신청채권자 배당 집계 사이의 관계를 배당 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 한국자산관리공사 근저당권 이전. 부산은행 을구 6번 근저당의 채권양도 및 이전 내용을 확인하고 후순위 채권을 중복 산정하지 않도록 주의해야 합니다.
- 입찰 전 비용 점검. 낙찰가 외 취득 관련 세금, 시설 정비비, 명도비, 체납 공과금·관리비 등의 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 실사를 통해 매각 범위와 권리관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세보다 51% 저렴”
이 사건의 장점은 매수인이 인수할 금전적 권리가 현재 분석상 0원이라는 점입니다. 1998년 근저당을 말소기준으로 이후 근저당들이 소멸하고, 확인된 임차인도 말소기준 이후 전입한 것으로 분류됩니다. 높은 채권 미배당액 역시 매수인의 인수 채무와는 구별됩니다.
하지만 가장 중요한 가격 판단에서는 신중해야 합니다. 감정가 5,000,033,700원에 비해 최저가 2,450,016,000원은 크게 낮아졌지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 더욱이 공부상 일반공장과 현황 가구전시판매장 사이의 용도 차이, 제시외 건물의 포함·제외 문제, 전체 점유 임차인의 명도, 상업·공업용 부동산의 환금성까지 검토해야 합니다.
따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮게 평가되지만, 가격과 현물 검증은 아직 보류입니다. 감정가의 49%라는 할인율이 아니라 실제 이용 가능한 부동산의 가치와 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
