창원지방법원 2025타경12231. 김해시 안동 538-18의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 2,283.7㎡, 일반공업지역이며 감정 현황상 건물은 가구 전시판매장·화장실·창고로 이용 중입니다. 소유자는 선우순자이고, 경매 청구액은 2,000,000,000원입니다. 권리 흐름의 기준은 1998.03.11. 설정된 주식회사대경의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당권입니다.
이 기준권리보다 뒤에 설정된 근저당권들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신현자도 전입일이 2007.02.08.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차 배당계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 권리 자체보다 더 크게 확인해야 할 부분은 가격 검증, 제시외 건물의 포함·제외 범위, 그리고 실제 이용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12231 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 안동 538-18 · 경상남도 김해시 김해대로 2632 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 가구 전시판매장 · 화장실 · 창고 |
| 토지 | 공장용지 2,283.7㎡ · 일반공업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 선우순자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,000,033,700원 / 3,500,023,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 1998년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1998.03.11. 주식회사대경의 근저당권 1,000,000,000원입니다. 이후 2004.03.29. 동일 권리자의 근저당권 1,000,000,000원, 2019.09.27. 부산은행 근저당권 1,430,000,000원과 1,100,000,000원 등이 설정됐습니다. 2016.11.08. 설정된 주식회사디케이씨 근저당권 1,500,000,000원은 2019.09.27. 해지로 이미 말소되어 있습니다.
2019.09.27. 설정된 채권최고액 1,100,000,000원의 6번 근저당권은 2025.12.23. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전되었고, 2026.02.26. 이전등기가 접수됐습니다. 기준권리보다 뒤의 근저당권이므로 원 근저당권은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현자 | 전체 | 2007.02.08 | 2007.02.08 | 7,500 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 단정할 수 없다
감정가는 5,000,033,700원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 3,500,023,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액은 3,500,023,000원입니다. 가격 판단은 이 실질취득금액을 대상으로 인근의 유사 토지·건물 거래 및 실제 영업·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,500,023,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,400,230원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대경 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대경 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,430,000,000원 | 1,430,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,100,000,000원 | 32,622,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 4,530,000,000원 중 3,462,622,770원이 배당되고, 1,067,377,230원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물 확인
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.
- 매각 포함. 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-4가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 컨테이너박스 단층 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 이용. 기호 2-가는 가구 전시판매장, 2-나는 화장실, 2-다는 창고로 이용 중입니다.
- 별동 현황. 공부상 별동인 화장실·샤워실 부분이 현황상 하나의 동 형태이며, 샤워실은 현재 창고로 이용 중입니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산김해경전철 김해대학역(안동) 남서측 인근이며, 대로변에는 근린생활시설, 후면에는 공장 및 공장지원시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산김해경전철이 있어 제반 교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 2,283.7㎡, 상업용 이용, 평지, 세로장방, 광대로한면이며 공시지가는 1,458,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 현재 3,500,023,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 유사 공업용·상업용 토지와 건물 거래를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 매각 포함 건물과 제외되는 컨테이너박스의 위치·규모·점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 신현자는 대항력이 없지만 전체 점유자로 조사된 만큼 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공부상 건축물 형태와 현재 가구 전시판매장·화장실·창고 이용 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 6번 근저당권의 한국자산관리공사 이전을 포함해 최신 등기와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 1998.03.11. 주식회사대경 근저당이 말소기준이고, 임차인 신현자의 2007.02.08. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 70%인 3,500,023,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래값이 없어 현재 가격이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 일반공업지역의 토지와 가구 전시판매장·창고 등이 함께 매각되고 제시외 건물의 포함·제외도 존재하므로, 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 확인과 적정가격 산정입니다.
