창원지방법원 2025타경12252. 창원시 의창구 북면 감계리 ‘창원감계푸르지오’ 107동 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 271,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 189,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 같은 단지 동일 면적 72.86㎡의 최근 12개월 평균 거래가격은 254,875,000원, 최신 거래는 2026년 8월 255,000,000원입니다. 따라서 가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 거래권보다 충분히 낮습니다.
하지만 권리 쪽은 단순하지 않습니다. 손영완 명의의 주택임차권등기가 2025년 8월 20일 설정돼 있고, 임대차계약일은 2023년 1월 7일, 확정일자는 2023년 1월 9일, 전입·점유개시는 2023년 1월 26일, 보증금은 110,000,000원입니다. 별도로 명세서에는 이름이 ‘기사항전’으로 기재된 점유 정보가 존재하지만 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12252 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 225-2 창원감계푸르지오 107동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 25층 중 7층 |
| 대상면적 | 72.8583㎡ |
| 소유자 | 김민호 · 2017.04.27 소유권이전 · 거래가액 268,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,630,504원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 근저당 시점 확인이 핵심
등기부에는 2020년 3월 25일 신한은행 근저당권이 설정됐고, 2022년 5월 20일 채권최고액이 156,400,000원으로 변경된 뒤 2023년 6월 22일 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다. 이후 2025년 10월 16일 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영완 | 제107동 제7층 제702호 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2023.01.26 / 2023.01.09 | 자료상 有 · 재확인 | 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 기재상 실제 점유·임차 관련 인원은 2명입니다. 손영완은 배당요구가 접수되어 있고 우선변제권 행사 가능으로 표시돼 있습니다. ‘기사항전’은 보증금과 전입 시점이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권의 약 74%
창원감계푸르지오는 583세대, 사용승인일은 2017년 2월 16일입니다. 대상 면적과 일치하는 72.86㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 254,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 11층 255,000,000원이며, 최근 표본은 250,000,000원에서 265,000,000원 사이입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.86㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 72.86㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 72.86㎡ | 25 | 254,000,000원 |
| 2026.04 | 72.86㎡ | 3 | 253,500,000원 |
| 2026.03 | 72.86㎡ | 16 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 72.86㎡ | 19 | 253,000,000원 |
| 2026.02 | 72.86㎡ | 6 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 72.86㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 72.86㎡ | 17 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 72.86㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 72.86㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2025.11 | 72.86㎡ | 18 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,875,000원 |
현재 최저가 189,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.4%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교해도 경매 최저가가 낮습니다. 따라서 권리 문제가 실제로 해소된다는 전제에서는 가격 여지가 분명하지만, 임차권 인수 여부를 확정하지 않은 상태에서 이 할인율을 그대로 투자수익으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,455,800원 |
| 1. 임차인 손영완 보증금(우선변제) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,244,200원 |
현재 제공된 배당 시뮬레이션은 매각가 189,700,000원에서 손영완 보증금 110,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 141,630,504원은 이 배당표에 배당액으로 반영돼 있지 않으므로, 실제 배당순위·금액 판단은 원본 배당요구 및 채권계산서와 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 3회차부터 보증금 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 189,700,000원 | 76,244,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 132,789,999원 | 20,130,939원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 92,952,999원 | 0원 | 19,120,155원 |
시뮬레이션상 3회 유찰 가격 92,952,999원에서는 손영완 보증금의 미배당분 19,120,155원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 경우 실질취득은 112,073,154원이 됩니다. 즉 대항력 인수형이 현실화되는 회차에서는 낙찰가만 보지 말고 반드시 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득가로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 북면 감계리 소재 창원감계푸르지오로, 부근은 아파트단지이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 건물 중 7층 702호이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(감계지구), 공시지가 901,900원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 583세대, 2017년 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래가격은 250,000,000원~265,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2020.03.25 신한은행 근저당권과 2023.01.26 손영완 전입의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 손영완 임차권. 보증금 110,000,000원, 확정일자 2023.01.09, 배당요구 2025.08.20입니다. 배당 후 미배당액의 인수 여부를 회차별로 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘기사항전’으로 기재된 주거 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 141,630,504원이 현재 배당 시뮬레이션에 지급액으로 잡히지 않습니다. 실제 배당관계는 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 254,875,000원, 최신 거래 255,000,000원과 비교해 권리 위험·명도비·취득부대비용을 차감한 응찰 상한을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 권리 확인이 먼저”
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 271,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 189,700,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 254,875,000원의 74.4% 수준입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
다만 손영완의 110,000,000원 임차권등기, 2020년 근저당권과 임차인 대항력 표시의 시점 충돌, 그리고 전입·보증금이 미상인 추가 점유 기재가 동시에 있습니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류입니다. 특히 이 사건은 ‘최저가가 시세보다 싸다’는 사실보다 어떤 권리가 실제 말소기준이 되고, 낙찰 후 남는 임차보증금이 있는지를 확정하는 것이 먼저입니다.
