창원지방법원 2025타경12288. 창원시 성산구 중앙동 올림픽상가의 5층 501호를 포함하는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 501호와 6층·7층은 숙박시설 등으로, 502호는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 감정평가 대상은 501호 외 3개 호실로 표시되어 있으며, 개별 호실별 경계와 매각 범위는 반드시 확인해야 합니다.
표면적인 가격 하락 폭은 큽니다. 감정가는 5,845,000,000원이고 현재 최저매각가는 2,864,050,000원입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균으로 적정 가격을 확인할 수 있는 유형이 아닙니다. 숙박시설과 음식점 등이 결합한 노후 상업용 부동산으로, 개별 운영상태와 시설 상태에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
권리 흐름도 단순한 저가 경매와는 다릅니다. 2016년 부산은행 근저당권을 시작으로 다수의 후순위 근저당권과 가압류·압류가 이어졌습니다. 이후 주요 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되었고, 임의경매가 개시되었습니다. 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 유치권 신고는 등기부상의 소멸 여부와 별도로 조사해야 하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 제5층 제501호 도로명: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 81 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설 및 상가 등 감정평가상 501호·6층·7층은 숙박시설 등, 502호는 일반음식점 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 501호 외 3개 호실 감정평가 대상 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 7층 |
| 사용승인일 | 1988.04.02 |
| 소유자 | 주식회사올림픽호텔 (단독소유) |
| 감정가 | 5,845,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,864,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 11,369,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2016.08.02 을구 5번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 특별사항 | 주식회사 원엔지니어링의 공사대금 300,000,000원 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별개
말소기준은 2016.08.02 설정된 을구 5번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 같은 날 과거 중소기업은행의 근저당권 3건은 말소되었습니다. 따라서 현재 등기에서 확인되는 주요 근저당권은 말소기준권리와 그 이후의 권리들로 구성됩니다.
2022년과 2023년, 2024년에 추가로 설정된 부산은행 및 중소기업은행 근저당권도 말소기준 이후 권리입니다. 가압류와 압류, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이전에 이미 해제·말소된 압류와 근저당권은 별도의 인수 대상으로 계산하지 않습니다.
② 임차·점유 및 유치권 분석
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 특정 임차인의 대항력 있는 보증금을 매수인이 인수하는 금액은 산정되지 않습니다. 다만 이 물건은 숙박시설·음식점으로 이용되는 상업용 부동산이므로, 임차인 명단이 없다는 사실만으로 현장 점유자도 없다고 단정할 수는 없습니다.
| 검토 대상 | 확인 내용 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 임차보증금 인수 산정 0원 |
| 유치권 신고인 | 주식회사 원엔지니어링 | 유치권 성립 여부 확인 필요 |
| 신고 채권 | 공사대금 300,000,000원 | 유효하면 인도·명도 관련 부담 가능 |
| 신고일 | 2026.03.06 | 신고일과 실제 점유 개시일 구분 필요 |
유치권 신고액 300,000,000원을 확정 인수금액으로 처리할 수는 없습니다. 성립 여부가 불명확하기 때문입니다. 반대로 그 금액을 무조건 0원으로 처리하는 것도 위험합니다.
③ 가격 분석 — 49%라는 숫자의 함정
이 물건은 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준에서 매각을 진행합니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 현재 시장가격에 대한 할인율과 다릅니다. 특히 일반 아파트가 아닌 숙박시설·상가 복합 용도의 집합건물은 수익성, 공실, 시설 노후화, 용도 적합성, 임대 및 운영 여건이 가격에 직접적인 영향을 줍니다.
| 회차 시나리오 | 가격 | 감정가 비율 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,864,050,000원 | 49% | 9,707,505,973원 |
| 3회 유찰 가정 | 2,004,834,999원 | 34.3% | 10,558,128,824원 |
| 4회 유찰 가정 | 1,403,384,499원 | 24.01% | 11,153,564,819원 |
후속 회차 금액은 시나리오상 가정값이며 실제 후속 매각기일이나 확정 최저매각가격을 뜻하지 않습니다. 미배당 채권은 채권최고액 등 입력된 청구액 기준의 배당 추정치입니다.
가격이 낮아질수록 매수인의 입찰자금은 줄어들지만, 후순위 채권자의 미회수금은 증가합니다. 다만 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무는 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미회수금은 원칙적으로 매수인이 그대로 갚아야 하는 채무로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,864,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 31,040,500원 |
| 1. 을구 5 · 부산은행 근저당 | 3,840,000,000원 | 2,833,009,500원 |
| 2. 을구 8 · 부산은행 근저당 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 9(1) · 부산은행 근저당 | 1,448,700,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9(2) · 중소기업은행 근저당 | 938,300,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10(1) · 부산은행 근저당 | 1,118,700,000원 | 0원 |
| 6. 을구 10(2) · 중소기업은행 근저당 | 723,800,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 21 · 올림픽상가번영회관리소 가압류 | 45,680,020원 | 0원 |
| 8. 을구 11 · 부산은행 근저당 | 1,078,110,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 30 · 경남신용보증재단 가압류 | 47,225,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 12,540,515,473원 | 2,833,009,500원 |
| 미배당 채권 합계 | — | 9,707,505,973원 |
배당은 최저가 낙찰을 가정한 추정입니다. 집행비용은 31,040,500원으로 추정되며, 당해세·최우선변제 등의 실제 배당변수는 미반영입니다. 근저당 채권액에는 실제 채무잔액이 아닌 채권최고액이 적용되어 있습니다.
현재 회차에서 집행비용을 제외한 매각대금 2,833,009,500원이 선순위 근저당권 배당으로 소진되는 구조입니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하며 소유자 잔여금도 없습니다.
신청채권자인 한국자산관리공사의 청구액은 11,369,500,000원입니다. 회차별 시뮬레이션에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있지만, 주요 선순위 근저당권이 한국자산관리공사에 이전된 사실과 함께 볼 때 배당 귀속 주체 및 신청채권 충당 관계를 별도로 대조해야 합니다. 위 시뮬레이션만으로 신청채권자의 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 중앙동 소재 창원광장 남서측 인근입니다. 주변은 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설 및 주거용 오피스텔 등이 형성된 성숙 상업지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 501호·6층·7층은 숙박시설 등, 502호는 일반음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 실제 영업 및 점유 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 7층 건물로, 1988.04.02 사용승인되었습니다. 외벽은 페인팅과 타일, 내벽은 실내인테리어 등의 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·경보·화재탐지·스프링클러·난방설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다. 정상 작동 여부와 보수 필요성은 별도로 조사해야 합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역입니다. 광로·중로·소로에 접하는 토지로 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,911.7㎡이며 공시지가는 2,030,000원/㎡입니다. 토지 형태는 세로장방, 지형은 평지입니다. 이는 토지 전체의 정보로 개별 호실의 대지권 면적과는 구별됩니다.
- 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용현황과 적법한 용도는 현장 및 건축물대장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 숙박시설 및 음식점이 포함된 상업용 집합건물로서 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 영업 가능성, 시설 노후화, 임대수요와 유지관리비용을 종합적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권의 성립 여부. 원엔지니어링의 공사대금 300,000,000원 채권, 실제 점유, 공사계약, 공사완료 여부, 변제기 및 점유 개시 경위를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각에 포함되는 501호·502호·6층·7층의 각 등기, 건축물대장, 면적과 대지권을 대조해야 합니다.
- 현장 점유와 명도. 확인된 임차인은 없지만 숙박시설과 음식점의 운영자, 점유자, 시설 관리주체 및 유치권 주장자의 점유 상태를 직접 조사해야 합니다.
- 채권양도 및 배당. 부산은행·중소기업은행에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 실제 채권계산서, 배당요구 및 신청채권액의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금. 국세·지방세 압류의 현재 상태, 당해세 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 올림픽상가번영회관리소의 가압류 청구액 45,680,020원과 관리비 채권의 관련성, 공용부분 체납관리비의 승계 가능성을 확인해야 합니다. 가압류 금액 전체가 곧 승계 관리비는 아닙니다.
- 시설 보수비. 숙박시설의 객실·급배수·승강기·소방설비 및 기존 인테리어의 상태와 예상 복구비를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실제 임대·영업수익, 공실, 관리비, 유지보수비와 주변 상업용 거래사례를 검토해 별도의 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 회차별 전략. 현재 2회 유찰된 상태이나, 추가 유찰을 기다리는 것 자체가 투자 안전성을 보장하지 않습니다. 유치권 위험이 해결되지 않으면 최저가가 내려가도 부담은 남을 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 관련 유치권 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 인수 위험과 실제 가치
이 물건은 감정가 5,845,000,000원에서 최저가 2,864,050,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이를 시장가치보다 절반 이상 저렴한 물건이라고 해석해서는 안 됩니다.
등기상 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인도 없습니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 취득의 난도는 전혀 다를 수 있습니다. 300,000,000원 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하기 때문입니다. 일괄매각 대상이 숙박시설과 음식점으로 이용되는 노후 상업용 건물이라는 사실도 추가적인 검토가 필요합니다.
채권자 미배당액 9,707,505,973원은 거액이지만 그 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다. 반면 유치권이 유효하다면 배당에서 정리되지 않는 인도·명도 위험이 남을 수 있습니다. 따라서 두 위험을 구분하는 것이 핵심입니다.
결론은 권리상 말소 구조는 확인되지만, 유치권과 실제 가치 검증 전에는 적극 입찰을 보류하는 것이 타당하다는 것입니다. 가격 하락 폭보다 우선해야 할 것은 유치권 성립 여부, 현장 점유 상태, 시설 수익성, 일괄매각 범위 및 실질적인 처분 가능성입니다.
