4,091,500,000원
창원지방법원 2025타경12288. 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 5층501호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태상 501호·6층·7층은 숙박시설 등, 502호는 일반음식점으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 5,845,000,000원에서 1회 유찰된 4,091,500,000원으로, 감정가의 70%입니다.
등기상 기준이 되는 권리는 2016.08.02. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 부산은행의 근저당권들은 2025.06.25. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.10.22. 한국자산관리공사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12288 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-1 올림픽상가 5층501호 · 도로명 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 81 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 501호·6층·7층 숙박시설 등, 502호 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사올림픽호텔 |
| 감정가 / 최저가 | 5,845,000,000원 / 4,091,500,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 11,369,500,000원 |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상7층 · 사용승인일 1988.04.02 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2016.08.02. 주식회사부산은행의 3,840,000,000원 근저당권입니다. 이후 2022년·2023년·2024년에 설정된 다수 근저당권과 올림픽상가번영회관리소·경남신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·창원시 등의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 4,091,500,000원입니다. 감정가 5,845,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70% 수준까지 내려온 상태입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 2,864,050,000원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 2,004,834,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에서는 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다. 현재 회차에서도 총 채권액은 12,540,515,473원으로 매각대금을 크게 웃돌고, 무엇보다 300,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하기 때문입니다. 따라서 응찰 판단은 감정가 대비 할인율보다 유치권·세금·일괄매각 범위 확인을 먼저 두는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,091,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,315,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,840,000,000원 | 3,840,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 208,185,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,448,700,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 938,300,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,118,700,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 723,800,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 올림픽상가번영회관리소 | 45,680,020원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,078,110,000원 | 0원 |
| 갑구 30번 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,225,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 12,540,515,473원 중 예상 배당액은 4,048,185,000원이고, 8,492,330,473원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원광장 남서측 인근의 성숙된 상업지대로, 위락시설·숙박시설·근린생활시설·주거용오피스텔 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상7층 건물로 사용승인일은 1988.04.02이며, 급배수·위생·승강기·경보·화재탐지·스프링클러·난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 501호·6층·7층은 숙박시설 등, 502호는 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로1류·중로1류·소로2류에 접합니다. 토지면적 2,911.7㎡, 공시지가 2,030,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 주식회사 원엔지니어링의 300,000,000원 공사대금 유치권 신고가 실제 점유와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 5층501호 외 3개호가 함께 언급되고 매각물건명세서 비고는 일괄매각으로 되어 있으므로 매각대상 전체를 원문과 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔존 위험을 판단할 수 있습니다.
- 권리이전 확인. 부산은행·중소기업은행 근저당권 일부가 한국자산관리공사에 이전되어 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 채권 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 상업용·숙박시설 특성 확인. 501호·6층·7층은 숙박시설 등으로 이용 중이므로 시설 상태와 실제 운영·점유 상황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 확인이 먼저
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 300,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명합니다. 국세·지방세 압류 5건도 존재합니다. 현재 최저가는 4,091,500,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 유치권의 실제 성립 여부와 세금 우선배당, 일괄매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 등기상 권리는 비교적 정리되지만 현장·명세서 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
