창원지방법원 2025타경12300. 김해시 어방동 화목궁전빌라 8층 802호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 노희영이며 2017.11.20 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018.09.11 현대캐피탈주식회사가 채권최고액 134,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 서민금융진흥원, 오케이저축은행, 롯데캐피탈, 국민행복기금의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 매각가를 109,900,000원으로 놓은 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 확인은 별개의 입찰 전 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12300 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1058-3 화목궁전빌라 8층 802호 · 인제로65번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 802호 |
| 소유자 | 노희영 (2017.11.20 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 롯데캐피탈주식회사 / 52,976,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 / 세대수 | 2001.02.21 / 15세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
기존 국민은행·중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.09.11 현대캐피탈 근저당입니다. 이후의 가압류 4건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 크더라도 그것이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 109,900,000원으로 감정가 157,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 기준 실거래 수치가 확인되지 않으므로 이 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다. 이 물건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 109,900,000원이지만, 그 금액이 현재 시장가격보다 낮은지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 134,400,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,147,228원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오케이저축은행 | 32,792,434원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 37,576,839원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 롯데캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민행복기금 | 14,184,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 228,100,721원 중 예상배당은 107,561,400원이며, 미배당은 120,539,321원입니다. 신청채권자의 청구액은 52,976,113원이고 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 120,539,321원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 152,955,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 175,619,039원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행될수록 채권자의 회수액이 줄고 미배당이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서도 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 다만 이 미배당 규모는 채권자의 손실 가능성을 보여주는 수치이지, 말소되는 후순위 권리를 매수인이 대신 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 어방동 송림공원 남측 인근이며, 주변에 주택·근린생활시설·숙박시설·학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2001.02.21입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 절대·상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 770.7㎡, 평지의 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 870,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 사용승인일이 2001.02.21인 만큼, 응찰 전 유사 면적 실거래와 실제 매수 수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.09.11 현대캐피탈 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 유사 아파트와 동일·유사 면적의 최근 거래를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 120,539,321원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 두 수치를 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 당해세 등은 별도로 확인해야 하며, 배당표의 집행비용은 2,338,600원 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 말
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2018.09.11 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반대로 가격 쪽은 단정할 수 없습니다. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰돼 109,900,000원까지 내려왔지만, 이 금액이 현재 시세보다 낮다는 직접적인 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 최저가 70%라는 숫자보다 실제 점유관계와 주변 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
